随着国内人均住房面积的高速增长，中国已经盖了足够多的房子。在这种供需条件下，地产业已经走过了黄金十五年，令人关注的是，这个产业接下来会怎么走？会有一个白银时代吗？

  当下，地产业正在度过它最为艰难的时刻。现在在市面上销售的房子，大多是在土地价格高企的时候拿到的，而让开发商们猝不及防的是，市场在2014年骤然拐过了供需平衡点之后，销售瞬间下降。就实际情况而言，相当一批开发商其实已经被套在了里面。只是现在从开发商到地方政府都还对市场存有一丝希望，从限购放松到现在很多地方呼吁限贷放松，就是这种心理在起作用，各级政府努力在为开发商解套作努力。

  不过，从市场的大势来看，这种努力多半是白费劲。在我所居住的杭州，民营开发商已经有很多开始快速保本或者亏本销售套现的举动。因为在这种市场形势下，拖是没有用的。以当下价格，消费者过去的买房只有两个动机，一是击鼓传花，购入后卖给下一个接盘者；而真正的住房消费者要在此时买房，则多半出于对“房价还要涨”的恐惧。也正是因此，才会有市场在供需平衡一旦到来的时候，就出现销售瞬间冰冻的局面。

  那么面对艰难时刻，国内的专业地产开发商未来能做什么呢？要看市场的需要。有一位开发商老板认为，其实国内的住宅改善还存在很大的空间。因为在地产的黄金十五年当中，国内地产的开发质量其实很差，例证是大批上世纪九十年代最早开发的住宅其实现在已经开始进入“不堪用”的状态。所以地产的白银时代，开发商的重大社会功能会是改造和重建这些房子。

  这确实是国内现在存在的重大市场机会，只是这个市场机会前面隔着巨大的障碍。问题就在于国内地产业市场启动之初，没有明确土地的归属问题。使得这一市场机会面临着“谁来出钱”的困境：如果土地归业主们所有，那么由于业主们已经付出了高房价的代价，尤其是获得了城市优质地段的土地，所以他有动力来重建和改造自己的住房。但现在土地是国家的，而业主们又只获得了七十年使用权，因此地方政府没有权力做这个事，而业主们有能力做它，但却没有动力。

  未来中国会怎样来解决这个问题呢？我想不出来，但这无疑是未来开发商的一个重要定位。

  开发商的另外一种定位，则是结构性的。有人指出，未来中国的城市化，将随着城市功能的迁移而变化。因为改革开放前三十年，国内的城市定位其实非常混乱，每个产业都是一哄而起，一哄而下。互联网一出现，全国每个城市都有了互联网园区；电商一出现，大量城市就争相扶持电商企业；光伏热了，就到处能看到光伏工厂。

  而随着产业不断发展和洗牌的进程，未来国内很可能出现产业城市的概念。一个中等城市以某个很大的产业作为支撑，大型城市则以两三个大型产业为基础，就像我们提到美国的休斯顿就会想起它的航天产业一样。

  推动国内地产业黄金十五年发展的根本动力，是工业化进程当中的人口向城市集中。不过，这个进程没有完，未来还会出现城市定位上的结构调整。

  这里面，其实还是有商机的。

  声音

  开发商“以价换量”

  广州日报：东莞中原研究部相关人士分析,从成交情况来看,价格高企的楼盘在“金九”这种旺季行情仍比较低迷,反映目前购房者对价格比较敏感,渴望在“金九银十”期间享受到购房优惠,这也是购房者仍然持币观望的重要原因。受此影响,业内人士认为,随着越来越多的开发商加入到“以价换量”的行列当中,预计整体房价还会出现调整,整体均价或还会下降。

  “认房不认贷”不会促涨房价

  21世纪经济报道：如果首套房贷认定标准从“认房又认贷”放松为“认房不认贷”甚至放松为“认贷不认房”，会对房价有什么影响呢？的确，首套房贷认定标准放松将激发一部分改善性住房需求，这是一个促涨因素。但另一方面，这些人买新房之前要先卖掉现在的房，这会增加二手房市场的供给，又对房价起到抑制作用。这两方面的因素相抵消，对房价形成不了太大的影响。

  投资黄金期已结束

  中国新闻网：从货币政策走势的变化分析，2003年前后全球出现了一轮流动性过剩，从2003年到2008年几乎所有的资产价格同步上涨，但长期看，一切价格现象、一切通胀问题都是货币现象，如果不放水、或者如果放水的速度变慢，那么价格上涨速度也会变慢，甚至货币还会进一步减少。随着人们预期的改变，这个价格很难再像过去一样。因此，像过去15年那样房地产价格高速上涨同时投资也快速增长的黄金时期已经结束了。

  银行参与动力并不充足

  北京晨报：不过，市场也有另一种声音：即使传言是真，恐怕效果也有限，因为银行并没有太多的房贷动力。“原因有三，一是主要商业银行都是市场化企业，监管部门只能动员，无法强求；二是住房按揭贷款还款期限长，利率也低，对于头寸有限的银行并不愿将更多的资金投向房贷；三是因为目前房地产市场处于下行期，风险增加也让银行止步。”一位业内人士坦言，除非政府强制执行，或者央行给四大行大规模注水，否则收效并不会太明显。

  经济热词

  Q

  取消限购

  9月21日，南京市政府正式发文，明确全面取消住房限购，即日起购房不再需提供新购住房证明，持续三年多之久的南京楼市“限购令”退出历史舞台。据悉，南京解除限购令之后，全国目前只剩北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚6个城市还在执行楼市限购政策。

  N

  内地新首富

  在近日发布的胡润富豪榜中，马云以1500亿元从去年的29名首次跃居内地首富。而去年首富万达王健林则以1450亿元退居第二，47岁的“大黑马”李河君也以1250亿首次成为第三。

  I

  iPhone6跌价

  苹果新手机iPhone6于9月19日在香港开售，由于内地不在第一批销售名单中，引发炒卖热潮。借此“商机”，水客阵营逐渐壮大，由于水客搅局，水货市场iPhone6价格23日降到最低点，深圳华强北4.7英寸16GiPhone6的报价跌到5150元人民币，同版本的该款手机开售日当天曾被炒至8600元。也就是说，9月23日的价格比开售日至少跌了四成，囤货商家称亏损严重。

  J

  酒企跨界

  五粮液近日发公告称，拟发起设立四川宜宾五粮液旅游文化开发有限责任公司，经营范围为酒类、旅游产品、服装、玻璃制品。今世缘酒业也发布公告称，将与北京柯莱特科技有限公司合作开发今世缘酒业O2O创新模式项目，项目初期定位于以缘文化为核心的婚庆类品牌运营商。分析人士称，面对行业的调整，白酒企业也开始跨界自救。

  K

  快递市场开放

  近日召开的国务院常务会议提出，全面开放国内包裹快递市场，对符合许可条件的外资快递企业，按核定业务范围和经营地域发放经营许可。

  微观点

  降息无助解决融资难

  @刘胜军（FT中文网、财新网专栏作家）：降息完全没必要。影子银行利率是银行贷款利率2至3倍，中小企业是利率双轨制的最大受害者。官方利率不是太高而是太低，解决问题的关键是消除利率双轨制。如果降息，最大受益者还是大型国企和地方政府，对缓解中小企业融资难助益甚微。

  家电市场以小博大关键是抓要害

  @陆刃波（家电产业市场研究专家）：目前冰箱行业发展方向主要是高端化、智能化，这也是一线大牌企业的发展重心，那么中小品牌如何在竞争中占据一席之地呢？形成自身的特色与优势至关重要，如康佳冰箱在降解农药残留技术这方面做深、做精，这样也可以拥有一批稳定的“粉丝”。所以说，家电市场以小博大并非不可能，关键是抓住要害。

  非金融企业部门过高杠杆可能引发投资低迷

  @张明（中国社科院世经政所国际投资室主任）：爆发资产负债表衰退的前提是，中国出现更剧烈的资产价格下跌。资产负债表衰退意味着，当受损的企业资产负债表减弱私营部门的借款和投资意愿时，政府必须以财政支出来填补缺口。如果信用创造、债务积累模式持续下去，非金融企业部门的过高杠杆将越来越有可能引发对利率不敏感的投资低迷。

  国际化自主品牌或可挽回尊严

  @叶檀（知名财经评论家、财经专栏作家）：华人在美国买苹果当黄牛党，美国人有必要再学一个中文词汇，黄牛。国人出国游突破千亿美元，人均消费1368美元，是入境人均消费的3 倍。这样的市场生态，饥饿营销什么的最给力。消费国际化的时代，大门堵是堵不上的，空洞的口号是无力的。彻底放开，打消神秘感，建立自主品牌，或可挽回尊严。

  （以上摘自和讯微博、新浪微博，标题为编辑加注）

  整理/ 现代快报记者 杨坤 吕珂 蔡旺 王立航