南京取消限购已有数日，限贷放松传闻也是不断，但这些并没有放缓许多开发商抢跑的节奏。

  富力尚悦居将推百套12927元/平米起的特价房，保利地产继上半年“0首付”后又推“司庆专属折扣”，银亿东城以8字头的谷底价推出200多套房源……探究其背后的原因，楼市行情不给力，年度销售指标又压下来，多重压力下开发商不得不以价换量。有开发商直言不讳：“再不跑就来不及了！”现代快报记者 杨晔

  第一座山 5.2万套库存量再创新高 取消限购难改暗淡“金九”

  南京取消限购，直接源于高企的库存量。据南京网上房地产数据，截至9月25日12时，南京可售商品房库存高达52433套的历史新高。而9月10日南京楼市的库存还仅47647套，十余天就飙升了4000多套，速度惊人。

  从库存飙升的速度可以想象南京楼市的房源“消化”速度之缓慢。记者粗略统计，距离“金九”收尾仅5天时间，南京楼市成交量仅3424套，大半个月的成交量远不及十余天库存的增长。与8月份5903套的成交量相比也相差一大截。金九变成“铁九”，如今已成定局。

  就在上半月楼市行情每况愈下之时，很多开发商都将成交回暖的期望寄予了“限购松绑”。升龙天汇、中南·世纪雅苑等不少楼盘的售楼处都张贴着“限购取消在即，涨价在望”的类似宣传。不过，当9月21日取消限购真正来临之后，平淡的市场反应让开发商回归了理性。

  从记者连线的近50家楼盘来看，全面取消限购的几天内，虽然有部分楼盘成交有起色，但更多楼盘反映市场“一切照旧”。各方楼市专家也纷纷表示，限购取消只会暂时性刺激楼市成交量的回升，楼市整体下行的趋势难以靠取消限购来拯救。

  第三座山 半年报的伤痛还没过 各房企的年度指标又压顶而来

  8月下旬，全国各家房企的半年报陆续发布，有数据统计，近五成的房企净利下滑，房企业绩分化严重。南京楼市虽然在今年上半年房价逆市上涨，走出了独立行情，不过成交量相比去年下滑明显，不少房企在年中任务量上大打折扣。

  年中报的发布刚刚过去，一晃眼第四季度很快就要到了，年终任务又压顶而来。去年这个时候，某网站曾统计，南京至少有15家楼盘提前一季度完成年初制定的全年任务。而今年，有开发商直言“恐怕很多楼盘目前连一半的任务都没完成”。

  记者查阅网上房地产数据发现，今年下半年开盘的不少楼盘成交并不乐观。8月份，富力尚悦居推出的600多套房源，目前成交量不到三成。9月初刚开盘的升龙天汇推出的342套房源，目前去化180套，勉强过半。城南的莱蒙水榭阳光，8月份连续两次加推的两栋房源，截至目前不过去化6成多。而近期老盘的销售情况也多数比较平淡。金地湖城艺境、五矿崇文金城、新城香溢紫郡等楼盘，在9月份以数十套的小量加推，去化成绩也一般。

  第二座山 百变营销仍事倍功半 购房者仍在观望

  市场好时，购房者蜂拥而至；市场不好时，购房者如大海捞针般难寻。南京某机构9月初曾调查，目前70%的购房者选择观望市场，半数购房者将置业计划延迟到了半年后。在这样暗淡的楼市行情下，为让购房者买房，开发商在拓客方式上无所不用其极，从“全民营销”到“0首付”，从“无条件退房”到“松贷后再贷款”，营销花样层出不穷。

  “全民营销”在今年上半年最早掀起，不少售楼处扬言，只要有人能够带来成交，即可返现或返点，碧桂园更是直接将外来客户称为“编外经纪人”。在拓客方式中，“低价”是开发商的主打牌，从6月份掀起的“低首付”“低起价”“特价房”等价格促销活动，目前多数楼盘仍在持续。另外，开发商在营销上还紧跟互联网时代步伐，“10元抢房”“1元换购”“百万现金全城送”等微信集客营销方式也屡见不鲜。也有开发商的营销方式更为直接，将所有置业顾问变身为“call客员”，全城拓客。

  不过，拓客并非一蹴而就的活，不少开发商感叹，在目前的市场环境下，很多营销活动都是事倍功半。南京一位营销人员告诉记者：“全民营销听起来应该是撒网大收获多，不过，现实真正实现人带人的成交并不多。”同样，在低首付和低起价上，由于价格未到位或优惠未到位，依然难以实现成交。

  拓客不成，就抢客！由于同区域楼盘产品差异化不大，客群目标又一致，面临拓客的压力之下，不少楼盘就将“拓客之手”伸到了邻居盘身上。上周，麒麟板块的中海国际社区和中粮鸿云两家楼盘，在广告宣传上互掐，中海国际社区打出“买房来中海，买米去中粮”的口号，中粮鸿云则以“房不可貌相，海不可斗粮”来反击。也有开发商在邻居盘门口，直接发传单拉客。

  现场连线

  开发商

  现在才是最难的时候

  “相比6、7月份的市场，现在的市场才是最难的时候。”江宁某楼盘负责人认为，今年下半年市场并不乐观，“第三季度南京市场政策不明朗，不仅购房者在观望，开发商也在观望市场，买卖双方互相观望导致第三季度成交情况下滑明显。如今，第四季度即将来临，如果开发商再不降价跑量，恐怕年终成绩单真的会很尴尬。”

  专家

  年底 “以价换量”会更猛

  同策咨询研究部总监张宏伟表示，银行信贷紧缩的局面并没有实质性改变，在这样的市场背景下，无论是出于企业销售业绩指标而战略调整的目的，还是因为短期内资金面压力较大而进行的大幅降价销售，毫无疑问，年底之前这个时间段房企尤其是品牌房企会通过“以价换量”争取更多的购房客群，以争取在年底前可以在财务报表上有一个漂亮数据，或减少与年度销售业绩指标的差距。

  “从9月份以来的市场表现来看，杭州、成都、重庆、南京等大中城市均有品牌房企大幅降价的现象发生，以龙头房企为主导的个案降价仍然搅动整个市场，影响未来市场格局的发展与变化。”同策咨询研究部总监张宏伟认为。