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  真相

  上周六，在金域华府售楼处，一位购房者向记者感慨，今年7月这里房价还不到1.1万元/㎡， 现在却卖到1.2万-1.3万/㎡了，“没想到现在还会有开发商涨价！”而近期记者也获悉，上月开盘的保利梧桐语最新一批房源的实际售价较前期也有1000元/㎡的涨幅。淡市之下，大部分开发商都忙着降价跑量，为什么还有刚需盘逆市涨价？

  ”我们7月份开的盘，当时平均单价的确一万出头，但现在要卖到一万二左右了。虽然看上去是涨价，其实是前期优惠取消。”金域华府一位置业顾问给记者算了一笔账，今年7月份开盘时，按时签约与案场优惠可以各享2%的优惠，还可参与电商1.5万抵6万的优惠。但现在的优惠已经调整为按时签约与案场优惠可以各享1%的优惠，电商优惠也缩水成1.5万抵3.5万，优惠力度的确降下来了，但也并非刻意涨价，“例如一套67㎡的房子，两个月之前的价格是78万元左右，现在的价格也要81万元左右。”

  而近期传出每平米涨1000元的江宁楼盘保利梧桐语，置业顾问也向记者解释，他们今年8月份开的一批房源较前期，虽然每平米价格涨了1000元左右，但前期在售的是高层房源，8月份这批加推的是花园洋房，户型不同，其他高层房源售价基本与前期保持一致，也不算涨价。

  另据记者了解，今年高调降价的银亿东城本月也将推出87-133平方米的多层电梯洋，价格在9100-9900元/平方米之间，较之前8000元/㎡均价起售的高层房源，价格也会有小幅上调，高层房源还将按照原来的优惠价格出售。

  Ｂ

  众盘相

  刚需真的已透支？

  自今年二季度开始，市场不断释放楼市遇冷信号。虽然大环境遇冷，但作为衡量楼市健康度风向标的纯刚需市场，今年的实际表现又如何呢？《金楼市》记者调查发现，今年1-8月刚需市场仍是南京楼市的主导。

  购买力数据

  “纯刚需”今年更坚挺撑场

  据统计，2013年1-8月南京新建商品住宅成交总量为56901套，而今年同期该项数据为41720套，同比下跌达26.7%。但据网尚房地产研究机构分析显示，去年全年南京（不含高淳、溧水）90平米以下住宅套数成交占比为35%，而今年前八个月该占比为41%，小户型成交量占比已高于去年平均水平。而在价格方面，南京网上房地产显示，今年1-8月单价在1.2万元/㎡以下价格区间段商品房成交占比达到了56.36%。两组数据充分表明，刚需依旧占据南京市场绝对主导地位。

  业内专家指出，现阶段南京楼市下行，观望情绪严重，肯出手的都是真正的刚需，也因此今年刚需市场更真实地反映了刚需购房者的需求。

  推盘术分析

  “挤牙膏”式推盘卖得不赖

  记者粗略盘点了今年江北、江宁、板桥、麒麟等刚需板块的热门楼盘发现，相较于去年，大部分楼盘推新量都有一定程度的缩水，例如去年动辄上千套开盘量的中海国际社区今年四次加推房源总量才700多套，大部分刚需盘是少量多次推，但整体去化率还是高于改善盘的。

  “我们今年五次加推，100㎡以上的户型，每次开盘去化率大概只有3成左右，而像80、90㎡左右的小户型基本都能在开盘当天达到6成。低总价、小户型的刚需房源其实还是很畅销的。”保利·罗兰春天一位置业顾问表示。

  记者调查发现，以保利梧桐语为例，今年加推房源的去化率达到了80.5%、艾菲国际为71.7%、银亿东城达到了67.8%，而只有69㎡、89㎡两种小户型，均价在12000元/㎡左右的“刚需典范”的宋都南郡国际，今年分两次加推的992套纯新房源，目前去化率已经达到了88.4%，朗诗未来街区甚至趋近于100%。

  价格战探因

  大批优惠促销层出不穷

  合理的价格无疑是刚需房卖得好的关键。今年各家刚需盘的优惠促销力度比往年更加给力，特价房、零首付、低开跑量等促销手段层出不穷。中海国际社区去年1.3万元/平方米的均价在今年降到了1.1万-1.2万元/㎡之间，银亿东城在今年年中也打出了8000元/㎡的起售均价，江北新城香溢紫郡今年的开盘价，甚至跌至9000元/㎡起的大关。就连此前一直宣称不降价的启迪方洲，据知情人士透露，下一批新推房源价格也会相应下调。

  江苏香溢置业有限公司副总经理张良表示，今年刚需市场去化速度明显放慢，交易周期也在拉长，各家开发商为了尽快脱套，降价跑量是最常用、也是最好的手段，“发掘刚需购买力的实质在于你能找到他们的价格敏感点。板桥这里的行情价是1.2万-1.3万/㎡，金域华府第二次开盘打出了9999元/㎡起的诚意价，实际成交均价在1.1万元/平方米左右，如果的确是刚性需求，一旦看到房价合适，必然还是会出手的。”

  C

  众生相

  7成受访者预算超百万

  刚需客观望情绪尚未明显减弱

  在与房价的博弈中，刚需或纠结犹豫或无奈出手，而随着楼市深度调整的持续，这些刚需群体对于未来房价的心理预期又发生了怎样的变化呢？《金楼市》记者对200位意向刚需购房人进行了针对性调查。调查发现，如今的刚需们置业南京的成本预算已超百万，他们大多犹豫出手，但对房价下跌无太大期待。

  调查1

  七成受访者称预算超百万

  此次不完全调查所筛选出的200位意向刚需购房人均为首次置业，90%以上都是年初就有买房打算。其中，大约有7成受访者称购房预算在100万-150万之间。“预算肯定是越低越好，但是按南京目前的房价和周边配套，真想自住的话，100万以下基本是买不到的。”“阅房无数”的小于告诉记者。

  据记者调查，南江宁、六合、汊河、句容宝华等板块目前尚不属于刚需置业者的考虑范围，目前有购房需求的刚需置业者还是将目光锁定在江宁大学城、江北、板桥、麒麟等板块。一位准备明年结婚的购房人告诉记者，最开始他去过汊河和句容看房子，但实在太远，上班太不方便了，“现在主要考虑江宁和江北，一定要通地铁的。”

  目前，两江、板桥和麒麟板块的房价基本都已过万，一套80平米的房子大概就要100万，因此购房人将预算定为100万-150万实属无奈。

  调查2

  优惠当前刚需还想再等等

  面对雾里看花一样的楼市，多数刚需置业者表示“还想再等等”。“我之前就一直看好九龙湖附近的房子，我朋友之前买的新城将近一万六一平米，现在有特价房，只要一万四。但我还是犹豫要不要现在出手。因为新城出了特价房，保利说不定会有更大的优惠。”小于告诉记者。

  而另外一位李姓刚需置业者在接受采访时则告诉记者，在他看来，南京的房价短期内应该不会大涨了，但应该也不会大降。“虽然库存量很大，但是需求量还在，看QQ讨论群里热闹的样子就知道了。大家都在等，就看开发商和购房人谁先撑不住。”小李说，“要我说，肯定购房人先撑不住，毕竟刚需急用房，每月的房租也是一笔不小的支出。”

  专家建议

  刚需置业“该出手时要出手”

  尽管大部分受访者持观望态度，但他们也表示对降价并没有太大信心。戴德梁行一份数据也显示，2009-2013年南京房地产业指标平稳，位处相对低风险级别。对此，南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远指出，全国楼市动荡的大环境下，南京楼市还是相对稳定的，刚需置业者该出手时要出手，“刚需买房主要是自住,并不一定要在最低价时购买，只要在U型线的低谷处，都是值得出手的。如果预算有限，可以选择离市区较远但交通便捷的地方，如地铁始发站沿线，节省购房成本的同时又能节省上下班的时间成本。”

  本版撰文 现代快报记者 马文煜 实习生 赵雪