根据网上房地产的数据统计，截至记者发稿时，南京的商品房库存量已经达到4.7万套，销售压力不断上升。反映在市场上就是各家楼盘的降价压力不断激化。

  从近期的楼市来看，几乎所有的纯新盘都选择了以低价换量，一些纯新盘的首开价格甚至已经在挑战板块底线。这样的低开自然也造成了周边老盘的恐慌，变相降价的行为层出不穷。

  现代快报记者 杜磊

  1200位客户到场却只有180人出手选房

  “诚意盘”首开不利引发新盘定价隐忧

  8月19日，从7月初就宣称“火山爆发”的富力尚悦居首次开盘，现场推出了429套精装房源，并给出了8重优惠，最高可以享受到15个点的折扣，虽然项目此前对外宣传的起售价是13800元/㎡，但整体房源在折后的均价仍达到15000元/㎡。从当天的现场认购情况来看，在其后来的宣传文案里称有1200位客户到达开盘现场，最终成交了180套左右的房源，销售率仅仅四成，这样的销售成绩并不尽如人意。

  实际上，如果对比富力尚悦居所处的奥南板块内的房源就可以发现，对比金域华府均价11000元/㎡的挑高房源，或者是宋都南郡国际在售11700元/㎡的在售房源均价，即使是刨除掉富力尚悦居对外宣称的3000元/㎡的精装标准，其毛坯房源的均价也至少达到12000元/㎡，在区域内并不具有价格优势。虽然对比富力之前18000元/㎡的放风价以及拿地成本，尽管一些业内人士认为富力现在的均价已经很有“诚意”，但市场接受度却并不高。

  这也让人们对于未来打算推盘的纯新盘项目忧心忡忡。从市场来看，近期中天铭廷预计以16500元/㎡的起售价和17000-18000元/㎡的均价面市。南站纯新盘万科新都荟也打算以18680元/㎡的起售价和20000元/㎡左右的均价试图挑战板块价格新低。

  但市场接受度究竟如何，业内人士表示这还是得看价格有没有达到消费者的心理预期，“开发商或许认为已经是诚意价了，但还要看购房人认不认账”。

  实际售价比放风价拉低两三千已成常态

  江北楼盘爆出78㎡三房加1元换购98㎡四房

  对于纯新盘来说，实际销售均价动辄比放风价降低2000-3000元/㎡已经成为常态，对此，业内人士分析称，纯新盘首开没有前期购房人的压力，因此在以跑量为目的的情况下，贴着成本卖房成为不少楼盘的选择。相对来说，一方面承受着市场的降价压力，另一方面还要扛住老业主的降价维权压力，老盘们的降价就变得有些遮遮掩掩。

  在百家湖板块，最近就有品牌楼盘推出20套特价房，户型面积128㎡，精装修14800元/㎡起，与前期17000元/㎡ 左右的房源均价对比，降了2000多元/㎡，已经达到板块谷底。而在此之前，其周边多个楼盘都已经做出了降价行为，其降价压力可见一斑。另一方面，曾经就遭遇过老业主降价维权的江北某盘近期则推出了换购活动，该楼盘78㎡的户型只要加“1元”就可以升级换购成98㎡的四房，相当于降低了98㎡户型的总价。很明显也是打着换购的名义在变相降价。

  而更早之前，桥北就有多家楼盘将均价拉回了“9”字头底线，并且通过以“7”字头起售和限量特价房的名义来淡化老业主对于新房源降价的抗性。

  观点

  降价才仅仅是个开始

  对此，天诚不动产研究所所长、南京工业大学房地产管理系副主任吴翔华分析称，目前市场没有转暖迹象，纯新盘的蓄水情况也不乐观，但是相对来说，纯新盘在降价的自由度上会更大一些，因此它们也会尽量在成本范围内给出最优惠的价格，表现出诚意。但他也强调只有价格达到了客户的心理预期才能赢得市场。

  他分析，在限贷和限购等影响市场的政策都没有变化的情况下，南京市场也不会有什么变化。吴翔华认为，除此之外更重要的是，房地产市场自身调整的过程开始了。对于现在的市场，开发商们都不再抱有幻想，只会想着尽快出货，因此降价的现象会越来越多。对于未来的市场他并不乐观，坦言“降价过程现在只是个开始”。