“这已经是成本价，不能再低了。”城南某纯新盘置业顾问在推销房源时诚意十足。在目前的楼市暗淡期，从改善盘到刚需盘，开发商“成本价卖房”的吆喝声不绝于耳，甚至有开发商高喊“赔本卖”。那么，这些“成本价”究竟是促销噱头，还是确有真材实料？
现代快报记者 杨晔
现象
纯新盘“成本价卖房”赚吆喝
今年南京楼市中，最先喊出“亏本卖”的是蛰伏四年的城南“地王”——长发都市诸公。从年初开始，该项目就高调宣称将推出140平米房源，实际使用面积达到360平米，核算下来，销售均价将低于1.6万元/平米的楼面地价。开发商负责人称首次开盘是“赔本赚吆喝”。
在年初，诸公“亏本卖”还算个例。但到了六七月份楼市行情持续转淡，打出“成本价卖房”旗号的开发商也越来越多。
位于江心洲的升龙公园道，去年拿地楼面价12094元/平米，在今年6月底以25000元/平米的均价首次开盘。升龙公园道负责人表示，25000元/平米的均价中含有4000-4500元/平米的精装修，这批房源其实是贴近成本在卖。
已领取销许、定价17699元/平米的莱蒙水榭阳光，上周爆出“八级强震”，13680元/平米的起售价撼动了楼市。记者获悉，该项目首次开盘折后均价将在15000元/平米，比销许价便宜2699元/平米。而莱蒙水榭阳光去年拿地的价格已达8500元/平米。南京莱蒙置业营销策划部经理洪钟直言“为博得头彩，亏本卖”。
同样，板桥的富力尚悦居售楼处置业顾问告诉记者：“起售价13800元/平米，整体均价15000元/平米，其中还包含3000元/平米的精装修，送10年物业费。这个价格快贴近成本，不能再低了。”
调查 “地王”低开撬动市场销售量
确实，在目前市场下，开发商低价换取销售量的目的不言而喻。据了解，麒麟的中海国际社区6月初爆出11000元/平米的价格后，在6月30日、7月12日半个月内连续两次开盘，均取得了八九成的成绩单，堪称逆市热销。6月底，前述江心洲升龙公园道首次开盘，以低于周边房价3000元/平米的价格出售，也赢得了市场，所推206套房源取得近八成的销售成绩。而最典型的长发都市诸公7月15日领取44套叠墅销许，总价500万左右，据记者了解，目前44套房源已被全部认购。
同样，莱蒙水榭阳光和富力尚悦居在打出“成本价售价”后，售楼处人气提升不少。据莱蒙水榭阳光置业顾问透露，价格上放松以后，项目的蓄水客源明显增加，而且还有不少前期放弃的客户回头。
记者经调查发现，这些宣传成本价卖房的项目，基本都是近年来诞生的高价地，其中不乏板块“地王”。而今年下半年计划上市的高地价楼盘不在少数，从目前几家开发商的口中得知，开发商“成本价卖房”队伍也将不断扩大。江浦的正荣润江城、城北的悠山醉月、麒麟的中南世纪城……都有项目负责人表示首开价格会给出诚意价跑量，不追求高利润。
计算器 有些“成本价”已在逐渐贴近成本
对于“成本价”成色几何，记者在售楼处随机采访了几位购房者。多数购房者表示，并不清楚开发商开发项目的成本，对“成本价”的宣传也是半信半疑。“我是冲着价格比周边二手房便宜才来买的。”莱蒙水榭阳光的一位购房者告诉记者。
记者查阅资料，一个项目的开发包含土地、建安、营销、税收等多项成本。今年凤凰财经曾整理出一个数据：按照当下市场最高成本费用计算，开发商花费在盖楼上的成本为3255元/平米，包括桩基工程、钢筋、砌体工程、电梯工程、外墙工程、设计、广告策划等等。
按此粗略计算，若以8000元/平米的楼面地价、16000元/平米的住宅均价为例，开发商还需要承担“大头”费用，土地类税费粗略计算约1200元/平米，企业所得税则约800多元/平米。
也就是说，按照16000元/平的房价，扣除地价、盖楼成本、土地税费以及企业所得税，开发商最后得到的利润约为2000多元/平米。依此来看，莱蒙水榭阳光8500元/平米的地价，以15000元/平米的均价出售确实已经贴近成本。
“这只是一个静态的毛利润粗略计算，”南京工业大学房地产管理系副主任吴翔华分析，相比10年前开发商追求的100%利润，如今开发利润率确实大大压缩，近年来高价拿地的开发利润空间更是进一步缩小，“但是开发商动态下的利润是一般购房者无法估算的。”另一位业内人士则坦言，不少开发商征战沙场多年，对利润、成本的把控有自己的算盘，没有不赚钱的商人。
探究 开发商“断臂”或带来抄底良机
为何宣传“成本价卖房”的项目会扎堆出现？对此，而一位本土开发商则解释：“面临高地价和市场销售难的双重压力，开发商不在价格上让步是很难撬动市场的，所以开发商会选择‘断臂求生’，在首开上做出让步，跑量以快速回笼资金，再在后期房源上补追利润。”而吴翔华则提醒：“成本价销售也算是开发商的一种营销方式，开发利润空间很难判定，不排除有开发商以此作为营销噱头。”
“开发商愿意割让利润，对购房者来说是好事。在目前淡季下，新盘首开价格算是项目房价的低起点。若房价到达心理预期，购房者可以考虑出手。”某业内人士建议。
