热词解析

  旺市下看噱头，淡市下看诚意，“xx元/平起售”已经不再是什么新鲜词汇了。不过，20余家开发商集中打出“起售”大牌，倒也少见。

  年初南京楼市全线破万，如今不少楼盘的“起售价”重回8字头、9字头，究竟是噱头还是诚意降价？

  现代快报记者 戚海芳

  现象

  8、9字头“起售价”掀营销风云

  均价万元以上的楼盘打出“8字头起售”字样，对于不明就里的购房者来说，心理冲击是相当大的。而不少开发商也尝到了这种“低价攻势”的甜头。据粗略统计，目前南京有20余家楼盘推出“起售价”进行宣传，其中包括苏宁天润城、银亿东城、碧湖天辰、中海国际社区、骋望骊都、保利梧桐语、新城玖珑湖、升龙公园道、涟城、南京汇金中心与雅居乐滨江国际等楼盘。其中风头最劲的当属桥北的天润城。时隔半年多未推盘，天润城上市前夕却玩起了悬念——“？880元/㎡起售”。“？”代表的是9、8还是7，不得而知，该盘一位置业顾问笑称“目前估计全南京只有我们老总与营销总监知道”。不过，起售价虽半遮半掩，开发商却表示开盘促销是绝对的“真金白银”。

  同期，桥北的旭日上城也将推出“9300元/㎡起”的房源，与目前该盘在售的折后12500元/㎡价格相差甚远；新城香溢紫郡的商业小公寓甚至打出了“5888㎡起售”的低价牌，带来了不少投资客群。城南板桥新城的纯新盘富力尚悦居，此前一直疯传开盘价会在16000-18000元/平米，上周末终于曝出13800元/㎡的起售价，预计均价在15000元/㎡，首次开盘时推行一成首付活动，另外还赠送10年的物业管理费。

  调查

  多数“起售价”越来越有诚意

  那么，“起售价”遍布全城，究竟是博取眼球的炒作，还是“真金白银”的降价？

  据记者调查，在20余家楼盘中不乏“噱头”。以江宁一新兴板块的某精装盘为例，该盘以“7800元/㎡起售”，不过记者了解到该盘仅有1楼部分房源推“一口价”，数量不多，且均是120平米左右的大户型。目前该盘均价9900元/㎡，与起售价相去甚远。而江宁大学城板块一盘推出了几套底跃特价房，9000多元/㎡起售，但户型都在200平米以上，总价在190万-250万左右。

  不过，市场不乐观，不少开发商更有回笼资金的需求，因此不少楼盘的“起售价”够低、但均价也并不高。以六合板块的荣盛莉湖春晓为例，该盘号称“6930元/㎡起售”，但实际上均价也就7300元/㎡，起售价与均价仅400元/平米的差价。开发商以很低的“起售价”吸引眼球，再以稍高于“起售价” 的均价留住客户，已逐渐成为楼市的新趋势。

  6月30日晚，位于麒麟新城的中海国际社区开盘推出了236套高层房源。此前，该盘为冲刺年中任务，早早曝出了“11000元/平米”起售的价格，开盘当天该盘折后均价12000元/平米，甚至比一期的高层价还要便宜一点，“起售价”的水分几乎为零。而中海国际社区附近的某刚需大盘同一天也推出了250余套高层房源，8字头起售。有置业顾问表示，“该楼栋的所有房源都在8000多元/平米，不过目前88平米的小户型已卖完了，97平米的还有几套，117平米的房源还有一些，主要集中在西边户。”据置业顾问透露，本月20日该盘还将加推，价格会略涨，但8字头的房源依然不少。

  观点

  起售价其实是变相降价

  市场环境愈发微妙，开发商在定价上顾虑重重，定低了盈利空间小，定高了又怕购房者不接受，最后还砸了自己的脚。“开发商可通过对于优惠或松或紧的把控，赢得被动市场环境下的主动性。如果是前期的价格较高，开发商也可以相应的说辞尽量缓和可能引发的冲突。”一位业内人士如是表示。

  蓝风机构副总经理翁忠平认为，“目前，通常一个楼盘的起售价越低，均价也会很低，两者差距已经不大，算是一种隐晦的降价手段。”在他看来，各个板块的开发商初衷不尽相同。以桥北为例，“这个板块因为当年的土地成本很低，已经赚得‘盆满钵满’，没有什么资金压力，所以这时候不管多大的优惠促销都是赚的，较低的起售价也是迎合市场的需求。麒麟新城板块则不同，开发商有回笼资金的需要，起售价与均价都不高，促成客户快速下手，从而获取‘现金流’。”