近日，一则“浦口新城地铁旁，准4A办公楼仅6888元/平方米”的楼盘宣传广告吸引了不少人关注，有读者致电本报读者热线咨询如此低价的办公产品到底能不能购买。后经记者了解，该在售项目其实是位于江北的南京工大科技产业园内的办公楼，而让记者感到吃惊的是，该项目虽已对外出售，但并没有在浦口房产交易中心进行备案和申领销售许可证，而其独特的生产研发用地性质，更让其未来两证的办理平添了诸多未知数。

  那么，对于普通客户来说，购买这样的低价办公楼究竟风险几何？现代快报记者随即展开了深入调查。

  现代快报记者 方宇

  疑点1

  售价比周边同类项目便宜两三千

  6888元/㎡办公楼

  其实并非人人都能买

  办公楼6888元/平方米的售价在江北属于什么水平？记者参照了江北目前在售的几个办公项目，明发城市广场的办公部分均价为9300元/平方米，万汇城的办公产品为10000元/平方米，江苏总部基地的销售均价为8000元/平方米，由此看来，南京工大科技产业园6888元/平方米的办公楼无疑是具有较大价格优势的。

  按着售楼员的电话指引，记者以购房者的身份来到南京工大科技产业园。令记者感到困惑的是，该项目的接待处并不像一个常规的售楼处，现场布置非常简单，仅有几张沙发，几位身着便装的销售员在闲谈，见记者前来询问，一位销售员向记者做了如下介绍：“我们目前有办公租赁和办公销售两部分，租赁部分是2.6元/平方米/天，销售部分均价为6888元/平方米，面积100-2000平方米，写字楼都是有独立产权的，房产证和土地证都是可以办理的，而且可以写进合同。”该销售员表示，“现在可以交钱预订，不过要到年底才能办理手续。还有个前提是，你必须是科研类创新型企业的身份才能进行购买。”

  记者从该销售员口中了解到，该项目有不少房源已经售出，“房子最快年底就能交付，买的人还不少。”

  疑点2

  浦口区规划局2010年一纸批复后

  “工业用地”摇身一变

  成了可出售“生产研发用地”

  “年底才能办理手续，销售对象只能是科研类创新型企业”，单价却比周边项目便宜两三千，该项目存在诸多不寻常。

  为此，记者联系上了南京工大科技产业园开发企业总经理蔡鸿友：“我们的产品绝对没问题。”在蔡鸿友提供的一份《国有土地使用权出让合同补充协议》上记者看到，南京工大科技产业园目前所属地块，于2006年以二类工业用地出让给“南京工大科技产业园股份有限公司”，至2010年经浦口区规划局同意，用地性质由“工业用地”调整为“生产研发用地”，为此，该企业还补交了一定数额的出让金。

  “工业用地”转化为“生产研发用地”意味着什么？蔡鸿友又出示了一份市国土资源局2011年发布的《关于执行科技研发用地基准地价的通知》，其中第五条写着：“‘工业’转为‘科研’性质的土地，后期在土地分割、销售时，销售面积不能超过总建筑面积的50%，并要经过开发园区管理单位同意，且销售对象必须是符合规定的科技研发企业或机构，不得转让、销售给个人。”

  简单来说，这块地已经在2010年经浦口区规划局批准，由不能对外出售的工业用地转变成了可以部分销售且销售对象有限制的生产研发用地。

  疑点3

  没有售楼处、只有招商部的背后

  浦口房产交易中心称

  从未给该项目发销许

  然而，令记者感到不解的是，为何这一地块在出让4年后突然变更土地性质，这一变更土地性质的过程是否合规，会不会影响到未来办理产权的手续呢？

  记者随即向浦口国土局进行了咨询，浦口国土局的一位徐姓科长向记者表示：“2011年9月之前出让的工业用地、科研用地，如果要将土地性质用途更改为经营性用地，必须补交土地出让金，而这家开发商是补交了这部分出让金的。”

  “我们和普通的商品房完全不一样，也没有所谓的售楼处，来买房的直接去我们招商部谈。但我们保证来买办公楼的都是科技研发企业，并且未来都可以办理两证。”蔡鸿友向记者表示。

  然而，在查询南京网上房地产后，记者发现，目前该项目并没有相应预售许可证，也查不到该项目任何的备案信息。当记者向浦口房产交易中心求证时，该部门一位负责人向记者表示，即使是出售科研用地办公用房，开发商也应当到房产部门进行申报，“但我们市场科至今没有接到过南京工大科技产业园开发企业的备案申请，更没发放过商品房预售许可证。如果没有申领销许就公开出售，该行为就属违规无疑。”

  前车之鉴

  天安数码城

  竣工后难交付只能退房

  分割销售型科研用地两证办齐鲜有先例

  南京工大科技产业园销售人员一再强调今后可以办房产证和土地证，却又表示要到年底才能办理手续。那么，对于购房者来说，这里面会不会隐藏着什么风险呢？

  这里有一个前车之鉴，日前，已经竣工、无法交付的天安数码城案例为许多媒体关注到，该项目在销售初期表示可以将大楼分割销售，吸引了不少企业投资，也与这些企业签订了转让协议。可让这些购房企业没有想到的是，大楼竣工且过了交房期限很长时间，开发商却迟迟不交房，开发商表示，土地性质决定了房屋不能分割销售，而今土地性质也不能扭转，只能和投资购房的企业协商解除协议。

  根据媒体的陆续披露，天安数码城其实是实验科研大楼，南京市国土局也证实，该项目土地现在是科研用地，只有一张大的土地证，是不能进行分割的，后期购买方无法取得单独土地证。而这一情况与南京工大科技产业园非常类似。

  至于未来南京工大科技产业园会不会出现产权纠纷问题，浦口区国土局徐科长并不能给出保证。南京东恒律师事务所资深律师王先生提醒：“科研办公产品在转让流通时会有问题，房子不能做抵押贷款，再次转让时也不可能按照正常价格销售，税费高，无法享受升值；如果没有独立产权，甚至无法买卖。”