上周末，江宁大学城板块的华菁水苑开盘，折后均价约10300元/平方米；而在城市的另一头，浦口高新区板块内的新城香溢紫郡洋房产品成交均价约11000元/平方米，并取得9成热销——至此，南京两个“万元内”板块全线失守，万字头以下房源全城所剩无几。在高房价挤压下，置业何方已成为“刚需”内心之殇。

  现代快报记者 戚海芳

  刚需板块哪儿去了 到江北、江宁缅怀谷底价

  去年同期，如果要给刚需板块“排排坐”，尚且还有江宁、江北、仙林湖、板桥、麒麟新城、尧化门等多个区域。如今，几大刚需板块房价早已告别万元以内。其中最突出的九龙湖与仙林湖两大板块，精装均价已涨至17000-19000元/平方米，即使是90平方米的小户型，其总价也令刚需难以承受。

  最近记者展开调查，发现全市刚需板块房价上涨明显。随着新城香溢紫郡均价过万，江北房价基本全线破万，桥北大盘毛坯价欲冲13000元/平方米高位，浦口新城房价最高破20000元/平方米；江宁除大学城板块之外，绝大多数房价在14000元/平方米以上；板桥的金域华府时隔一年后于上周再次亮相，价格也直升到11999元/平方米；麒麟新城板块，启迪方洲均价在14000元/平方米，中海国际社区预计下月推新盘，据悉价格会维持在13000元/平方米；而尧化门地区目前暂时无房可售。

  万元以内盘还有吗 “争取不过万”就是好同志

  那么在南京范围内，还有万元以下的房源硕果仅存吗？

  据调查，浦口高新区板块的朗诗未来街区目前在售七八十套房源仍维持着9600元/平方米的平均价格，与前期没有变化。该项目一位销售王经理告诉记者，这一价格是短暂的，“项目二期预计会在7月份上市，户型将有所变化，虽然具体信息还没有发布，但房价破万是肯定的。”

  另一个例子，位于江宁滨江板块的碧湖天辰目前仅剩少量房源在售，精装修9000元/平方米左右。江苏天泰建设有限公司总经理卞苏疆告诉记者：“6月，碧湖天辰会推出新一批房源，价格将略微上涨。”当记者问询价格会不会过万时，卞苏疆表示“争取不过万”。

  此外，老山附近的华山山庄均价7800元/平方米，但均是150平方米以上的大户型；桥北泰来苑有少量134平方米多层现房，折后均价9400元/平方米；明发城市广场40年产权公寓，均价9300元/平方米；大发燕澜湾237-344平方米大户型尾房，折后均价8890元/平方米。这些为数不多的楼盘虽然均价还在万元以下，但或是大户型总价高，或是商业属性交易税费高，很难成为刚需居住的首选。

  刚需置业愈加艰难，不少人吐槽：“现在房价越来越高，再这么涨下去，只能到禄口、六合买房了。”

  2014刚需去哪儿 置业成本低了，时间成本多了

  尽管有些南京市民仍觉得六合、禄口与高淳、溧水十分遥远，殊不知在南京房价连涨22月之际，这些板块的价格也在水涨船高。其中，六合天花板价也升至8900元/平方米。

  记者了解到，六合多年来均以本地去化为主。石林中心城4月19日开盘推出75-124平方米房源共478套，均价为8900元/平方米；荣盛龙湖半岛房价上升到了7字头；新领销许的科海龙湖御景，销许均价达到了8200元/平方米，其中1号楼的最高单价更达到了10646元/平方米。

  禄口板块目前在售房源有翠屏城与里外城，其中翠屏城在售高层房源均价8800元/平方米，而景枫里外城在售房源均价为8150元/平方米。值得一提的是，4月3日土地拍卖中，朗诗与招商地产均在禄口机场板块拿地，其中朗诗拿下的地价达到了4101元/平方米。

  高淳相对更有看点。高淳雅居乐预计4月份将首次推出400套房源，网上显示，这批房源的销许均价在7769-7930元/平方米；苏宁雅居即将推出90-140平方米花园洋房，价格未定；高淳碧桂园在售精装房源均价6300元/平方米左右，面积92-170平方米。值得一提的是，高淳市场受三家品牌房企的冲击较大，不少开发商纷纷降价销售，价格甚至低至5字头。

  那么，出于价格上的考虑，刚需真的会考虑落户六合、禄口、高淳吗？“上班、生活都不方便，即使是轨道交通利好兑现，时间成本也需要考虑。”在新街口上班的小刘如是说。在考量之下，有不少刚需表示还是得咬咬牙在江宁、浦口买房。

  南京工业大学房地产管理系主任吴翔华认为，目前六合、高淳、溧水等板块短期内很难成为刚需置业首选。他认为，南京楼市格局已与去年不同，未来的房价上涨空间有限。

  下半年风向要转了

  南京新房库存量

  上半年恐将破4万

  在房价攀升之际，南京楼市市场分化趋势愈加明显：相较于2013年的日光频出、多数刚需楼盘均能去化八九成相比，如今一些性价比较高的品质楼盘仍能热销，但上周不少刚需楼盘开盘仅去化5成左右，销售速度明显放缓。

  而自3月下旬开始，南京库存数据开始急剧变化，持续许久的3.1万-3.3万套的库存量迅速重回3.8万套，达到近期的库存高位。权威人士表示，上半年依旧会有大量推盘，预计突破供需平衡点的4万套不会等很久。从该项数据可以看出，此前供不应求的楼市正趋于平衡。

  在南京林业大学社会学系主任、副教授孟祥远看来，库存回升的原因，一是南京楼市迎来推盘潮，上市量巨大；二是网房数据的滞后性，集中开盘带来销售上的变化不能快速反映，网签比往常更慢；三是最近开盘整体去化率下降，除了部分品牌楼盘热度较高，一些非知名品牌楼盘去化并不理想，市场分化严重，导致去化不及供应。“考虑到今年信贷紧张，地价高企，供应大增，需求释放，后续市场需持谨慎乐观的态度。”孟祥远还表示，不过目前开发商尚无降价的动力，供需关系与买卖双方关系不会在很短的时间内逆转，缺乏外力的强力推动，市场也不可能急转直下。