房屋质量、延期交付等是房地产中最常见的维权因素。可是，购买了挑高房型的郑先生却因为房子的空间权损失而准备上诉开发商。什么是房屋的空间权呢？到底什么叫做空间权的损失呢？这一切还得从2009年说起。现代快报记者 周彤

  画饼

  买60平方米用240立方米

  2009年下半年，郑先生购买了一套位于鼓楼区时代天地广场的房源，“这套房子最吸引我的地方在于挑高，开发商说层高是4.5米，中间做了隔断之后，可以当做两层使用。”同时，时代天地广场的售楼广告也让郑先生非常动心：“独创南京市第一家以‘立方米’为计算单位的交房模式。”买房时，销售人员一再强调，让不到60平方米的房子创造出超越240立方米的空间。

  买到房子的赵先生早早找好了装修公司，尽管交付时间一拖再拖，郑先生还是满怀希望。可到交房时郑先生傻眼了，“且不说房屋的实际高度仅有4.3米，房顶横亘着一根高度约35厘米的消防管道和消防喷淋，这样一来，实际层高不足4米。”郑先生很气愤。

  此外，开发商原先承诺每家赠送3平方米面积，因其上悬放了一根很粗的通气管，最终也没有实现。再加上开发商施工瑕疵产生的渗水等问题，郑先生一气之下拒绝收房，并且找到律师，希望将开发商告上法庭。

  焦点1

  广告宣传能否成为要约

  在郑先生提供的买房时的宣传单页广告上，记者注意到，广告上明确写着“独创南京市第一家以‘立方米’为计算单位的交房模式”，并表述“让60平方米创造240立方米的空间”。可在广告单页的最底部还有一行小字：“本广告仅供参考，具体以国家法律、法规批准为主。”

  江苏东恒律师事务所郁永勋律师认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该条例说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，开发商应当承担违约责任。

  针对本案中广告单页内“让60平方米创造240立方米的空间”这句话，郁永勋认为该句话有两处异议。首先，“创造”一词从法律角度无法定义，外延广泛。按照比例，60平方米创造240立方米是1:4的关系，所以按照合同“室内面积×4”即是创造出的空间。其次，开发商没有明确广告中“60平方米”到底是建筑面积还是室内使用面积。

  根据司法解释，如果售楼广告明确而具体，即使没有写入合同，也可以作为开发公司的要约，开发商没有达到售楼广告承诺的，视为违约。但是在这个案例中，“让60平方米创造240立方米的空间”虽然是开发公司明确发布，但是因其内容易产生诸多解释而视为不具体。而且在购房合同中又没有做相应的约定，所以不能视为开发公司的要约。

  焦点2

  空间损失能否评估价值

  目前，对于空间权的损失，法律中没有明确的定义，即使在地产评估中，也没有对空间进行评估的先例。“我专门咨询了南京市专业房地产评估公司的评估师，并协同查看了现场。”郁永勋说，不过目前尚未有针对房屋空间进行评估的先例，只是在理论上有过类似的探讨。即使申请法院委托评估，也可能因为没有先例而不予准许。

  郁永勋律师表示，在南京市中院曾经发布的2010年房地产审理案件中，有一则关于开发公司售楼广告的经典案例，该案开发商既有广告宣传，签约时又把相关广告纳入合同文本，成为了合同的具体内容。法院结合开发商的售楼广告，可以很明确地查明开发商是否违约。但是在本期案例中，因为广告要约的不明确不具体，且并未写入合同，导致不能够约束开发商。同时，空间权的损失目前还没有明确的法律条例，因此郑先生几乎不可能维权成功。

  小贴士

  “金楼市”3·15维权热线即日起开通，您对上述问题有话说，或者在买房卖房、物业监管、置业投资上有任何问题，都可以拨打电话告诉我们。

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