作为牵一发而动全身的地产业虽然在2013年表现强劲，但将房地产的逆市升温看作是盛世中的隐患是不无道理的。房价越来越高，房子也越来越难买，三四线城市的圈地行动尚未完成，房企纷纷重回一线的战略，让连同南京在内的1.5线城市房地产、土地市场双双火了一整年。基础建设在国内经济转型期表现强劲，是投资的拉动？还是刚需的爆发？一二线城市过热，二三线城市却在“挤泡沫”的情况，是否要归结为城市化进程的不平衡？

  文/现代快报记者 马文煜

  一房难求：何时才缓解？

  2013楼市太热，这一年买房人实在太辛苦。一房难求的根本还在于供求不平衡。专家称，自2009年以来的限购积攒的购买力从2012年开始逐渐释放，2013年达到了一个阶段高点。据网上房地产数据显示，2013年南京已卖商品房88703套，对比2012年全年72800多套的成绩增长了21%左右，创下限购以来新高。而前年全年整体供应量却没有跟上这一变化。相关人士分析认为，供应量偏少导致刚需型、改善扎堆买房，而出于买涨不买跌的预期，部分投资客也纷纷加入去年买房大军，从而造成一房难求的现象。而面对高地价，不少开发商也刻意放缓开发速度，减少供给，惜“地”观望，以应对未来高地价所造成的土地储备不足的问题。一房难求的困局会持续多久？一位不愿透露姓名的业内人士给出的观点是：解决供给矛盾的关键还应当从土地供应入手，加大土地供应才能有效缓解市场紧张，所以一房难求要持续多久，关键还要看今后两年土地市场的情况。

  房价“软肋”：调控手戳得中吗？

  2013年2月，国务院常务会议确定正式颁布房地产调控大令“国五条”，南京紧随其后发布了国五条地方实施细则，然而让3月份市场出现恐慌性抛售的政策：20%的二手房交易个税征收并未实现；去年十一月，“宁八条”又落户南京，事实证明新政所起到的影响也很有限。纵观前年陆续嫁到的调控政策，几乎没能给南京楼市的火热降温，中央的宏观调控和地方制定的实施细则其对房价的收效都不明显，目前南京房价增长幅度依旧位居全国前列。反而前年下半年南京住建、物价部门等部门“暗发”的限价令则对房价起了一定的调节作用。另一方面，已落实房产税的上海、重庆两个城市的房价起伏已让寄希望于此新政的南京买房人不敢抱有过多期待。一波未平，一波又起，广州等城市将取消限购令的传闻近期充斥坊间，成为当下最热的楼市话题。支持者认为，好东西才会“限”购，既然房子要限购，那就代表房子是好东西，取消限购令可以削弱投资者对房地产市场的热度。但也有人认为，目前热点城市的购买力依旧旺盛，所以取消限购令的时机还不成熟。东南大学经济管理学院董斌教授认为，适宜的调控手段应当是“不调”，政府不过多干预房地产市场运营，而要注重各类保障房的建设才是明智之举。

  土地改革：是退烧的“良药”？

  “解决土地供给模式，降低地方政府对土地财政依赖，取而代之利用房产税取代空缺的财政收入”，这一观点历来被业内视为解决中国楼市“高热”最有效的“良药”。十八大报告首次提出改革征地制度，强调要“提高农民在土地增值收益中的分配比例”，主要涉及地籍管理制度、土地产权制度、土地市场制度、土地征收制度和农村宅基地制度等，报告一出立即在市场催生出两种言论，第一个是十八大报告被视为现有小产权房转正松动的信号，第二便是农村集体土地有望上市交易。然而在不到一个月的时间里，国土部负责人便重申了小产权房不得转正的禁令，让抱有幻想的人瞬间希望破灭。而有观点认为，相对于土地的实际使用价值而言，持有土地的农民的利益分配的确不合理。而近些年在集体建设用地改革方面，重庆、浙江、海南、天津、深圳、广东等省市都进行了集体建设用地改革试点的探索。南京网尚研究机构总经理李智认为，目前正进行的广州的地票交易，深圳的工业用地上市流转，成都的“拆院并院”模式等种种探索属分散式探索，目前为止尚未取得实质性进展，所以南京集体土地短期内上市可能性不大，短时期内供地模式难改变。

  2014大涨小涨都是涨，求降？做梦！

  网上研究机构总经理李智表示，货币量化宽松政策背景下，M2会有周期性收缩，可能会造成今年需求量的小幅下降，预计下降幅度为1成~2成，但是基于对青奥会的预期，即使忽略其他微观因素，2014年南京整体房价增速至少会与去年保持一致，而传统刚需板块江宁远郊、江北、板桥等地中很可能会在继仙林板块后诞生新的“脱刚”阵地。

  南京房地产开发建设促进会秘书长张辉也认为，2014年南京的潜在上市量将比较可观。

  除了高地价和高融资成本逼迫的开盘使得部分房企不得不减少土地闲置时间，此外出于对土地供应量增长到500公顷和未来楼市下行的担忧，都会加快开发上市节奏，新增住房供应量的同比增长是铁定的事实。另据相关机构统计显示：2014年南京8大板块预计共有196家楼盘推出约9.8万套新房源，其中纯新盘65家，总上市体量超过1000万平方米，与2013年763万平方米的总计划量相比有了明显提升。“两江”板块依然是新房供应量的主力，共有96家楼盘推新。新出的增量与未知的需求缺口会具体给2014年南京楼市带来怎样的变化呢，我们将拭目以待。

  2013楼市大事件

  1 宁八条出台

  2013年11月25日，南京市出台了《市政府关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，要求进一步加强南京房地产市场调控工作。作为此次“宁八条”的核心内容是将二套房首付比例提高到七成，然而这一新政却普遍被指调控力度偏弱。

  2 房价调控目标失败

  去年年初，南京市2013年度新建商品住房价格控制目标为：上年度全市新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。以2013年1-11月国家统计局发布的数据作对比，南京全年14.92%的房价涨幅早已跑在居民收入前面，房价调控目标已经落空。

  3 江心洲逆袭成“富人岛”

  银城长岛观澜、保利紫荆公馆今年先后落户江心洲，目前银城长岛观澜对外的预期单价将达到25000-29000元/㎡。保利紫荆公馆的对外吹风价也达到了25000元/㎡以上，银城长岛观澜公开售楼处不到两天，便引来3000多市民参观。一向以农业经济、旅游经济为支柱产业的江心洲，如今也跻身成为了“富人”向往的梦幻岛。

  4 江北板块青奥前停止供地

  去年7月，南京市突然对江北板块实施了“禁售令”，到明年青奥会前，除了在建项目和已经出让的土地外，其余项目和土地暂时停止审批和出让。

  5 地王频出

  据统计，2013年南京市国土局共进行了22次土地出让拍卖，已卖地84宗，卖地金额共计793.6124亿元，共出让4113976.79平方米用地，11幅地块成为板块内新地王。

  6 “狠发”限价令

  据此前相关媒体报道，南京市物价部门对个别楼盘下发了5%~10%不等的限涨令，也对新开楼盘的预售申请价格做到了严格控制，申报价格过高的楼盘不予发放商品房预售许可证。