2013即将落下帷幕，这一年中国楼市留下了太多值得深思的东西。当人们对即将到来的2014展开无限猜想的同时，即将走过的2013南京楼市也给我们留下了许多尚未解开的谜团……

  现代快报记者 马文煜

  谜团1

  七彩星城

  为何拿到了两证

  今年十八大报告首次提出改革征地制度，强调要“提高农民在土地增值收益中的分配比例”。消息一出，似乎让人们看到了农村集体土地上市的希望，随之而来的便是对小产权房可以转正的猜测。无巧不成书，今年十一月，被扣“小产权”帽子近十年的七彩星城业主终于陆续拿到两证，这让看好小产权房转正的人更加欢呼雀跃，甚至导致了现有小产权房借机抬价。然而仅仅一个月后，国土部副部长胡存智通过媒体针对十八大后社会上衍生出原先在宅基地上建的小产权房即将获得合法身份的谣传进行了澄清，明确表示土地改革绝非是让小产权房转正。南京市国土局也随即辟谣称，南京七彩星城项目属于遗留问题处置，并非“小产权房”，更不是网络上解读的“南京‘小产权房’要放开或全部可以‘转正’”。时至今日，政府对小产权房转正的大门依旧未开，南京现存众多小产权房的去向至今还是个未知数。

  谜团2

  新“宁八条”怎样影响2014

  “新‘宁八条’我就看到了一个二套房首付上调10%，其余的没什么感觉，对能够买二套房的改善型家庭来说，上浮10%也不算什么吧！”一位购房人如是说。对于今年火到不能再火的房地产市场，南京的买房人曾对出台新的地方调控政策寄予了很高的期望。今年11月，“宁八条”总算落地，然而业界却对此次调控存有不同解读。有人认为，新“宁八条”过于温柔，落地无声，来年的房地产市场肯定又将是量价齐涨的局面。但也有业内人士分析，南京的新政聚焦增大供应、差别化信贷、保障房、加强市场价格指导等方面，且由于出台于年末，楼市交易处在一个相对平稳的阶段，所以短期内效果不明显也在情理之中，新政的效力要看全局，也要看其他城市和全国的情况，所以来年的市场态势还很难判断，其实际效用要等到明年才能一见分晓。

  谜团3

  国企退出房地产开发有何门道

  今年9月，南京市委市政府出台了《关于市、区属国有独资、控股（参股）企业从一般商品房地产领域退出的实施意见》。根据这份“意见”，南京将有33家市属国企要在今年年底前退出房地产。这一话题一时间引发各大媒体热议。业内对此事件最直观的判断便是将更加有利于房地产市场化运行。但也有分析人士认为，国企的一个最重要的价值就是能在稳定和维护国计民生上发挥其他房企所不能比拟的作用，在住房问题上也是如此，尤其对于发展过热需要调控的中国房地产市场，国企发挥的作用不可小觑。也有人很务实地提出疑问：南京对国企在房地产上“一刀切”式的举措能让老百姓从中得到什么？就目前看来，似乎没有多少可见的实惠。但值得肯定的是，国企被要求退出房地产领域的口号已被喊多年，“谢幕”的具体时间表能在今年出台，对房地产行业是一个进步，其利弊权重还需时间考量。

  谜团4

  限价令能否拼得过“毛坯改精装”

  迟迟开盘是因为拿不到销许？拿不到销许是因为申报价格过高？今年下半年，过快上涨的房价使得年初制定的年度调控目标岌岌可危。据此前媒体报道，南京市物价部门对个别楼盘下发了5%~10%不等的限涨令，虽然未出台明确的限价、核价的政策说明，但一个个将开楼盘的推新时间不断推迟，多个被市场热炒高价的将售楼盘反以“亲民价”入市……林林总总的迹象足够说明职能部门在价格干预上的决心。

  但由于精装修房不在限价范围之列，也让下半年南京市场上不少楼盘改头换面，原先说好毛坯交付的房屋摇身一变成了精装修交付，巧妙避开“限价大令”。我们不禁疑惑，“毛坯改精装”这一避限价利器虽然好用，但是否顾及到了刚需群体的利益？是否背离了国家推广成品房的初衷？明年又会有多少楼盘会为了避开限价令，不问毛坯只做精装呢？

  谜团5

  万元以下的房源如今还有吗

  今年下半年，城北乐居雅花园抬了抬腿，让南京主城最后一只“脚”跳出了万元大关；江北雅居乐滨江国际翻了个身，让浦口跻身2万元俱乐部……两个名字截然相反的楼盘都给南京房价打下了一个深深的烙印。

  仿佛就在年初，板桥区域的金域华府似乎还在9000元/㎡大关徘徊，浦口的均价也还停在万字头门槛前，江宁板块也尚有一些万元以下的刚需盘供买房人选购，但时至今日，南京还有万元以下的房源吗？

  记者在某房地产门户网站以“均价10000元/㎡以下”为条件搜索对应楼盘，共出现了约50条左右的可售楼盘记录，除了唯一一个地处主城在售均价9000元/㎡大面积的底跃项目楼盘外，可算得上南京的零星楼盘都地处远郊的江北、禄口、六合、高淳、溧水等板块，而大部分楼盘是位于镇江、安徽等都市圈板块。由此看来，现如今想在南京城区买到一套均价万元以下的房子，几乎成为了“天方夜谭”。

  谜团6

  千人抢房事件何时才能落幕

  位于板桥的宋都南郡国际11月23日开盘，尽管只推出280套房源，但选房顺序排到了508号，现场抢房客逾千人；12月1日，中海国际社区开盘吸引了近3000组客户、近5000人到场参与摇号选房；12月7日，均价19500/㎡朗诗玲珑屿开盘千人抢房，246套房源1.5小时售罄；还有保利中央公园、新城玖珑湖、启迪方洲……一个又一个日光盘、“时”光盘今年频频出现。

  屡屡出现千人抢房原因何在？有观点指出，由于感受到今年下半年房价快速增长的压力，之前观望的买房人都选在了今年下半年出手，而下半年商品房市场的供应量却没有明显变化，所以抢房事件屡屡出现。有专家也分析，不少开发商刻意放缓开发速度，减少供给，持“地”观望，以应对未来高地价所造成的土地储备不足的问题，这也是造成房屋供应量减少的原因之一。同时，买房人过热的投资心态又势必会带动房屋价格的上涨。如此循环下去，楼市何时才能“退烧”！

  谜团7

  “地王”辈出对房企是利是弊

  据统计，南京今年土地拍卖收入达到797.73亿元，超过去年的土地出让收入一倍还多，几乎每场土拍会都伴随着新地王的闪亮登场。某地产老总近期在接受记者访问时坦言：“今年南京地价实在太高，所以我们对土地的出手态度很谨慎，导致现在土地储备有些不足，明年一季度结束前说什么也要在南京拿两块以上的地！”无地者犯愁，有地的人也不一定舒坦。恒大地产在本月最后一场土拍会上以高价接连“斩获”两块土地，其中一块便是小行地块的新地王，然而地王光环的背后却是业内对高价拿地开发的担忧和猜疑。某业内专家分析称，开发商以高价购得的土地必然面临高风险，退地现象也曾发生，所以现阶段乃至未来房企的拿地策略到底该如何制定？这是房企要面对的问题。

  谜团8

  房产税为何“但闻人语响”

  据国家统计局最新数据显示，11月份70个大中城市房价有69城同比上涨，一线城市连续3个月平均涨幅超20%，南京同比涨幅达12%。高房价再次引发了人们对房产税的猜想。目前市场盛传杭州将被作为继上海重庆之后的第三个房产税试点城市，网络上甚至出现了网友杜撰的《杭州2014年1月1日起执行的房产税实施细则》一文，充分显示了市场对房产税寄予的关注度。但就目前房产税试点的两个城市来看，其对房价调控的作用并不理想，在南京实施的时间表目前依旧也没有任何定论。

  有学者分析，目前房产税试行的两个城市都存在税率过低的问题，因此要想让房产税真正起到效果，税率还要加码，征税方式要改为组合税，同时要向存量房开征，要全面、立体地落实房产税征收政策，才能起到调控房价的目标。否则实施起来意义也不大。

  另有观点指出，房产税未来另一个重要作用就是可作为地方政府一个新收入来源，取代以往的土地财政模式，让地价降温，可从根源上抑制房价过快上涨，所以房产税对抑制房价的作用还是有突破性的。