2013年底，“房地产的黄金十年已经过去”的说法开始流行起来。令笔者触动最大的，是本周与理发师在闲聊时他提到的一位常客，理发师说，那是位炒房客，现在计划把房子卖掉，因为“她估计价格要跌了”。这种投机者何其精明，涉及自己利益的事情，投机客会把所有的信息收集得一清二楚。
与之相反的是关于房价的新闻，政府的动向其实落后于投机客。当下对于各个地方政府来说，头疼的是宏观调控的目标。今年年初，各个地方政府纷纷向中央表态，房价涨幅不能超过某一水平，甚至对价格都有明确的目标。时近年底，一二线城市的标称房价涨幅却依然故我，这应该是让政府有关部门的日子不太好过的。据说，一些城市的政府部门已经对开盘楼盘逐个审查开盘价，以保证调控目标的实现，表面上的房价也不能涨得太多。
这其实是政府严肃的调控目标与开发商的销售小伎俩之间的冲突：任何一个开发商都会乐意把房价标高，再以打折的名义卖给购房者。更何况现在卖房的开发商之前都拿的是高价地呢？
为什么精明的炒房客要选择出货？我们在上一个专栏里已经提到李嘉诚的说法：（假如你已经赚得盆满钵满的话，那么）不要去赚最后一个铜板。
支持这个说法的，是数据。
由于2006年开始，在房价上升、市场放开的前提下大量的资本涌入国内地产市场，造成了建筑开工面积大幅上升。有数据表明，从2006年到2012年，年均房地产竣工面积达到1.3亿平方米。2012年住宅的总施工面积为55亿平方米，新开工为11亿平方米，竣工6亿多平方米。如果把历年的库存加和，已经达到了上百亿平方米，再考虑到价格门槛对于市场购买力的限制，当下有购买力人群对房产的需求已经小于供给。
也正是因此，我们可以看到，习惯于高利润的大型开发商，已经开始把触角收缩到北上广深等大城市当中。因为在这些城市当中，进一步城市化的需求还比较多，像新毕业的学生、年轻的打工者进城还会比较多。局部的供不应求在未来几年当中还会存在。
这个情景，不由得使人想起了彩电工业的发展历程。从上世纪八十年代末，到九十年代初，社会公众对彩电的需求猛增。不讳言地说，在利润的诱惑下，各地政府纷纷争相上马彩电生产线。这使得到九十年代末，彩电的产能严重过剩，所以新世纪来临的时候，彩电业已经有“卖一台电视赚五十块钱，不如卖白菜”的哀叹。可见“黄金十年”这个说法，在国内的产业界，还真是有道理的。
不过，在地产的黄金十年之后，会迎来一个什么局面呢？以我个人的看法，地产同样会迎来一个像彩电业一样的稳定时期。黄金十年带来的，是群雄并起的春秋时期，而接下来的白银时代，则是七雄争霸的战国年代。就像彩电工业一样，早期地产企业在市场暴涨时期所造成的欠账，这时候都要还了。在接下来的时期，由于消费者有了选择，所以不免要对房产的价格、性能、口碑都挑挑拣拣。之前品质有问题，光靠规模扩张撑大的企业，未来很可能要还账了。
对于地产从业者来说，市场价格决定于供需，成本决定于采购价和工业化程度。在黄金十年里，地产业者看中的都是不断上涨的市场价格。而接下来，真正能成为地产大鳄的企业，由于它的产量规模已经足以支撑管理的精细化和技术研发，因此这些企业必然要向成本要利润了。
前几年，作者注意到万科的王石提出来想搞住房生产工业化，要把房子的构件都在工厂里预制完毕，到施工现场只做拼装式生产，为此还很是激动了一阵子。但结果证明，在地产价格飙升的年代，这种想法对于企业来说，是不现实的。就算是万科，其内部后来也还是以规模扩张，快速占地为利润的主要来源。
不过这个具有闪光点的想法，看来只是时机未到，如果地产进入它的白银时期，很可能真的会变成现实。
声音
房地产何时见底？
洛阳商报：“真正的底部未必能够看得到，但可以从趋势上判断，我主要的判断主要依据三方面：第一，如果央行开始降息，或者开始大幅度下调存款准备金率，这是政策放松的信号；第二，二季度依然有大量土地流拍、房地产的库存量到历史高位的情况已经蔓延到二三线城市，地产行业有可能会到了‘谷底’，情况在未来也可能改变；第三就要看成交量是否发生改变。”叶檀说。
地产商将会减半
地产中国网：建业地产董事局主席胡葆森认为，房地产商的格局将会出现明显的调整，预测今后600多个城市当中的地产商从现在的一两万家会减少到五千家之内。市场格局调整的结果将会由规模较大、发展较专业的地产商承担起城市市场发展主体的作用。
控制房价不成功
深圳新闻网：全联房地产商会创会会长聂梅生称，回顾过去10年，也就是2003年至2013年，是中国房地产黄金十年，但也是房地产密集调控的十年。从2003年的121文件到2013年的国五条出台，国务院及相关部委共计出台70项重要的房地产调控政策。但是，十年的地产调控在控制房价方面是不成功的。她表示，政府调控房地产是基于“熨平经济周期”的思路，也就是说，中国房地产没有市场周期，只有文件周期，文件周期是1.5年-2年形成文件拐点，低了往上走，高了往下压。频繁的调控下，不可能有市场周期。因此，十年以来，对于拐点争论不休，预测不断，关于泡沫即将破裂的警告不绝于耳，但这类预测基本不准，百姓大呼上当。
