商办物业投资向来奉行“地段为王”。然而最近南京的怪圈却是：新街口的高端商办物业销售行情反而不敌城市副中心，最近在售的多个商业办公类项目均遭遇不同程度的销售瓶颈。

  以最近开盘的太平南路中城国际广场为例，有消息称其商业办公类房源“克拉公馆”开盘当天仅售出约20套，截至发稿时，网上房地产显示的已认购房源仅有6套。此外，中山路99号、某电器广场等楼盘销售情况也不容乐观。

  寸土寸金的新街口，商办物业为何反而门庭冷落？现代快报记者 方宇

  个案调查

  开盘半月，上传认购量仅为个位数

  根据南京网上房地产数据，截至11月7日，2013南京全市办公类房源总成交面积360336㎡，其中江宁板块132611㎡，占总成交面积的36.8%。河西板块紧随其后，成交面积51638㎡。相反新街口的商办物业却少有人问津。

  以近期开盘的中城国际广场商办房源克拉公馆为例，该盘10月27日首次开盘，在网上房地产的入网总套数为446套，但截至昨天上午10点上传的认购数据仅有6套。而此前，记者实地探访时发现，售楼处并未对销控表进行公示。现场接待人员称，客户若想了解可售房源的位置和价格信息需要找置业顾问私下询问。一位置业顾问含糊其辞地表示：“我们销售情况还行吧，现在已经卖了十几二十套，毕竟不是刚需住宅，卖得肯定没那么快。”

  记者注意到，克拉公馆自面市以来一直以“公馆”“酒店式公寓”的形象对外推广，强调其居住功能和投资属性，样板房户型图也均按住宅进行设计。但置业顾问透露，超过9成的意向客户都是瞄准办公用途的自用型客户。从多方信息看来，投资客并不看好这个项目。

  投资堪忧，土地使用年限仅剩33年

  究竟购房者们存在怎样的疑虑？一位姓孙的购房者向本报透露了其中缘由。据反映，他在查阅中城国际广场预售许可证时意外发现，其商业办公部分的克拉公馆土地使用年限为2008-2048年，而拟竣工时间为2015年10月31日。这意味着目前业主实际可拥有的土地使用年限仅剩33年。这一发现让孙先生瞬间打消了购买该楼盘的念头，他表示，接待他的销售人员从未提起过此点。而在孙先生看来，这直接关系到他的投资收益。“我希望提醒其他购房者，也要注意到这个问题。”另外，记者从多方了解情况后得知，中城国际广场所在的杨公井地块，由南京勋远置业有限公司于2007年11月2日以3亿元竞得，土地证记载的用途为商业、办公，土地年限为40年，但由于多种缘由直到今年才上市。就以上问题，记者多次致电南京勋远置业周姓营销负责人，但对方不予回答，随后则拒接电话。记者传真至该公司的采访要求也未获回应。

  项目迟缓上市原因不详，但购房者拿到的毋庸置疑将是一张已经“折寿”不少的土地证。

  延伸分析

  门槛太高，商住公寓并不吃香

  专家分析，除土地年限折寿等个盘的特殊原因之外，市中心的商办物业具备投资门槛高、回报周期长、供应量趋于饱和等劣势，这些劣势将在未来表现得越来越明显。一旦楼盘再出现实际使用的土地年限大幅缩水这样的情况，被市场边缘化并不奇怪。

  记者对中城国际广场克拉公馆的投资回报情况进行了大致测算。克拉公馆目前销售均价为28800元/㎡，以一套中间层69㎡的单室套户型为例，总价约为200万元。若采用商业贷款，则首付款最少为100万，办理10年期商业贷款100万，贷款利率按1.1倍计算，月供11716元，投资门槛不低，如买房人全款付清则对资金实力的要求更高。同时，由于商用物业转手税费高，也让不少投资者望而却步。

  河西一商业项目营销负责人透露，下半年开始，土地使用年限为40年的投资型物业销售明显受阻，尤其是总价超过200万的商铺和办公用房，销售很难。一方面住宅市场吸引了大量投资客，另一方面商业办公类用房必须首付50%以上，贷款利率也要上浮，投资门槛还是偏高。

  回报率偏低，估算33年难回本

  有专家认为，新街口“寸土寸金”只是用来形容土地价格，至于投资价值，仍然得结合项目做具体分析。根据对新街口、河西、江宁等板块商办物业的租售比分析发现。部分市中心商办物业的投资回报率并不如想象中给力。

  根据了解，目前新街口周边中山路99号、长江路9号、新世界中心等高档办公写字楼的租金水平约为2.5元/㎡/天。照此测算，克拉公馆一套总价200万的69㎡户型月租金假如有5000元左右，租售比接近1：400。照此估算，购房者需要持续放租400个月（34年）方可收回成本。而奥体、龙江等区域的部分写字楼租售比则远高于这一水平。

  “房产租售比”是国际通行用来衡量一个地区楼市运行是否良好的数据。一般来说，其理性数值在1：200到1：300之间，租售比大于理性值则证明房产投资价值巨大，而低于理性值则证明房产泡沫严重，不适合投资。

所属片区 新街口 江宁 河西

项目名称 克拉公馆 金轮新都汇 万达广场

售价 28800元/㎡ 14000元/㎡ 17000元/㎡

（毛坯） （毛坯） （精装）

性质 商业、办公 商业办公 商业、办公

可支配年限 33年 36年 35年（二手房）

层高 2.9米 4.2米 3.0米

租金 2.5元/㎡/天 1.8元/㎡/天 2.2元/㎡/天

租售比 1：384 1：259 1：257