南京楼市的疯狂是否意味着房价还会进一步上涨？楼市能否实现供需平衡？对于购房者来说，目前是触顶观望还是最佳买点？物业税等调控杠杆会不会不请自来？调控至今证明是失败的，问题出在哪儿？金楼市记者采访了多位业内专家，且听他们对当下火爆的南京楼市的分析。

  现代快报记者 马文煜

  涨价之路

  房价疯狂10年

  多因素共同主导泡沫之说在南京

  买房还是要趁早调控之举

  房价疯狂10年

  多因素共同主导

  自2003年开始，中国的房价开始走上了一条似乎看不见头的高速公路，经济的高速发展，必然带动房价的攀升，国民生活水平提高，也包括对居住环境有着更高的要求。东南大学金融系一位研究宏观经济的教授认为，中国房价的问题就出在涨幅过快，从衡量投资品价值的角度来说，房子在中国已经成为奢侈品，其根本除了货币增量发行所带来的通胀因素外，还有个重要原因就是地方政府无法摆脱土地财政的瓶颈，再加上现阶段国内实业经济受到国际金融危机的影响，导致大量实业经济体迫切需要转型升级，然而转型升级的道路却是艰难曲折的，为寻求短期内的高速发展，大家都不约而同地做起了基础设施建设，最典型的就是投资房地产建设。其原理可以归纳为，实体经济短期赚不到钱，只能跑去投资基础设施建设，从而引发了国人投资房地产市场的热情，最典型的就是一向以实体经济著称的浙江温州前几年却诞生了“温州炒房团”。所以，在地方政府没有完全摆脱土地财政，实业经济转型没有突破的格局下，中国房价才会有今天的局面。

  泡沫之说

  在南京

  买房还是要趁早

  “421”家庭增多，一直是地产泡沫说最著名的论据，即一个家庭现在大多只有一个独生子女，而夫妻双方各有一对老人，也就是一个大家庭至少拥有3套房产，可当第三代子女成家之时，一个新组建的两人家庭便会拥有至少6套房子，届时会有大量空置房屋上市，由此必然引发楼市崩盘。那么现阶段国内各地楼市如此疯狂，未来真有可能发生这样的崩盘吗？

  江苏省可持续发展实验区资深专家胡恩华认为，南京发生大的楼市崩盘可能性不大，楼市崩溃如果出现，最有可能的是二三线城市。胡恩华解释道，即使421家庭增多，未来空置房屋增加，但南京作为整个苏南乃至华东的经济重地，每年新增的外来人口依旧是重要的购买力，其中新落户刚需人群和较高购买力的迁移人群都有，不同于二三线城市人口流动性较大的特点，南京泡沫危机的隐患是可以忽略的，举例来说，美国在发生次贷危机时,虽然房价整体下跌，但寸土寸金的华尔街房价依旧坚挺，这恰恰说明了地域差异对房价有着巨大的影响。在我看来，作为想在南京置业的人来说，尽早买房比较好，南京房价未来出现下跌的可能性基本没有。

  调控之举

  未来房价

  还将怎么调？

  房价调控十年，结果是越调越高，上述东南大学教授称，过去调控其实就是控制需求、紧缩供给，这样的调控手段想要达到控制房价的效果是远远不够的。上述东南大学教授认为，最近一轮调控政策则要高明得多。日前有消息称，接下来将会控制货币的发行量，这就是从源头控制房价走势的一种方法。其次，目前银行各项收紧房贷业务，买房人排队等贷款的现象，也正好说明了中央去房地产“杠杆化”的决心，如果说这两个新举措是在向房地产增量“开刀”的话，那么这些年呼声渐高的地产资产证劵化便是向存量“开刀”，也具有重要意义。此外，建设一个有序、健康的房地产市场，政府接下来还要做的就是加大保障房的供给力度，同时还应促进农村集体土地上市的程序，解决集体土地上市问题，不仅可以加大土地市场供应量，缓解供求矛盾，还可以从根源上解决地方政府对土地财政的依赖，对于空缺出的财政收入，可以用房产税来弥补，这也是为什么国家近一年来加速推进房产税试点城市的原因，相信在不久后召开的十八届三中全会上会制定一个明确思路，让中国房价回归到一个理性的涨幅中。