前不久，有消息称，包括南京在内的7个大城市，最近一年成交的二手房当中，空置率达到46.1%。昨天南京我爱我家公司表示，南京的数据“被平均了”，经过统计发现，南京今年前7个月的成交房源空置率为41.96%，比7大城市的数据要低一些。

  那么，南京小区整体的空置率到底有多高？两天来，现代快报记者分别来到江北、江宁、河西、城东，调查了几个小区，发现都或多或少地存在空置现象，交付时间越近的空置率也就越高。现代快报记者 顾元森 马乐乐

  统计数据

  南京过半二手房主

  拥有不止一处房产

  8月底，我爱我家总部公布的统计数据显示：在北京、上海、天津、杭州、南京、苏州、太原7个城市近一年的二手房成交房源中，从原业主对房源的使用情况看，空置房屋占比高达46.1%。如此之高的空置率，着实令人吃惊，那么南京的空置率也有这么高吗？

  南京我爱我家市场总监胡涓娟介绍说，所谓“空置房”，指的是业主在我爱我家对房屋进行挂牌出售时的使用状态。“我们总共有三个选项：空置、出租和自住，由业主来填写。”她认为，如果房主在卖房时状态为空置或出租，则一般认为房主拥有二套或二套以上房源；而如果是自住的，则房主为首套房的居多。

  该公司今年前7个月的统计数据显示，前6个月全部在40%以上，7月份为39.83%，前7个月平均数据为41.96%。与7大城市的平均数据相比，南京的空置率相对低一些。

  “另外我们统计发现，挂牌时处于出租状态的，一般占12%—15%。”胡涓娟表示，这样就意味着，超过一半的二手房主拥有二套或二套以上住房。

  整体空置房

  到底多不多？

  “有钱人还是多啊。”不少网友认为，这样的空置率说明楼市并不健康，持有多套房的人太多。还有网友觉得，有钱人宁愿把房子空着也不愿出租，穷人租房更加困难。

  不过也有业内人士指出，二手房成交时的空置率数据，并不能代表整个城市的房屋空置率。不少二手房房主卖房的原因本来就是为了改善，拥有两套或更多住房并不为奇，这个数据不能被扩大解释。

  南京市住建委政策研究室主任陆玉龙认为，目前数据显示南京每年新增人口10万人，假设这10万人都需要人均30平方米的住房，那么南京每年要新增300万平方米的商品房销售面积，但事实上南京近年来的商品房销售面积要远大于这个数，这说明空置房必然会产生。

  现代快报记者昨天到江北、江宁、河西、城东多个小区走访，发现都或多或少存在空置房，即使是入住率最高的小区，也很难达到九成；入住率偏低的小区，交付3年还有一半房子空置。

  河西

  万达西地二街区

  空置率三成左右，出租需求很旺

  昨天上午，记者来到位于江东门的万达西地二街区，这家小区靠近河西万达广场。该小区已经交付3年了，小区内有10栋高层建筑，总户数达3000户左右。小区物业公司工作人员告诉记者，目前小区入住率有八九成，空置房一成多。由于该小区位置不错，加上附近地区商业气氛较浓，因此小区内有不少是出租户。

  对于物业的说法，该小区对面一家房产中介人员称，该小区的空置房不止一成，实际为三成左右。“周围新交付或交付一两年的小区，空置率超四成甚至更多。”中介人员称，造成这种情况的原因，一是因为房子交付时间短，空置房相对多一些。二是因为不少房主是投资买房，买了房子并没自住，这也造成不少房子空置。

  昨天中午，在位于奥体中心南侧的金马郦城小区，物业公司一名女管理员告诉记者，该小区空置房约占两成。由于靠近地铁一号线终点站，交通比较便利，小区内住宅出租需要很旺。

  江北

  威尼斯水城

  空置率达三成，出租户比自住户略少

  在江北威尼斯水城一、二、三街区物业管理处，工作人员表示，小区入住率有八成，空置房不算太高，后期开发的其他街区空置率相对较高。

  对此，该小区附近创冠不动产中介公司工作人员表示，该小区的入住率在七成左右。至于开发时间更晚的其他街区，空置率很高，“有的街区交付时间晚，入住率达到一半就不错了。”工作人员表示，以前桥北房价低，吸引了不少投资客，这是造成空置率高的重要原因。目前该小区出租户非常多，出租户与自住户的比例约是4：6。

  昨天中午，在江北明发滨江小区一期，物业工作人员告诉记者，该小区入住率在八成左右。小区对面一家中介公司负责人告诉记者，该小区一期有3900多户，2006年交付，房子早已经卖光了。不过，该小区的入住率只有七八成。在该小区，有大量出租户。“自住户有三四成，出租户也有近三成。”

  江宁

  市政天元城、百家湖西花园

  交付时间较长，入住率接近九成

  市政天元城和百家湖西花园都是江宁具备一定知名度的老小区，由于交付时间较长，这两个小区的空置率都比较低。

  市政天元城业委会的一位成员表示，周边配套已经非常成熟，这几年入住率一直比较高，空置率最多也就15%左右。百家湖西花园业委会人士称，该小区的空置率也就在百分之十几，“最近几年入住的人明显多了，2009年时入住率还不到60%呢”。他认为，早期投资买房人的近年来逐渐变现，直接造成小区入住率大幅上升。

  水月秦淮的最后一期也就是四期，是2008年交付的。一位热心业主介绍说，四期总共有473户人家，目前空置了至少三分之一的房子。

  “早些年买这里房子很多都是炒房的。”岔路口附近一家中介表示，水月秦淮之前三期的入住率已经比较高了，四期入住率还没上来，比较正常，江宁很多类似的小区都有这种情况。

  城东

  钟山晶典

  已交付了两三年，空置率高达五成

  钟山晶典在城东一带属于相对较新的小区。小区业委会朱主任介绍说，小区总共分两期开发，分别在2010年和2011年交付，虽然已经交付了两三年，但入住率并不高。“只有一半的样子。”在朱主任看来，钟山晶典空置率高的主要原因是投资客比较多。“当初买房的时候，这里的房价只有七八千元，相对比较低一些，所以投资的买房人很多。交付之后，他们并不着急住，卖房的也不多。”

  紫金明珠小区交付已有多年，业主老刘笑着说，看紫金明珠的入住率高不高，就看“楼王”。“楼王”就是小区中心景观区的南边一幢楼，大约有60户，目前，有两间是毛坯且呈空置状态。老刘说：“3年前，这幢楼的毛坯房还有六七间呢。”

  一位附近中介表示，最近两三年周边环境在改善，二手房交易也比较频繁，紫金明珠的空置率在明显下降，预计目前的空置率在两成左右。

  争议

  要不要开征

  空置税？

  一方面，大量新房建成后闲置；另一方，我们的城市里有太多年轻人为租房而烦恼。有没有一种办法，能够让多套房主，将他们的空置房源拿出来为租房市场解渴呢？

  南京市住建委政策研究室主任陆玉龙一直认为，对空置房征收“空置税”就能够解决这个问题。他指出，不应限制富人买更多的房子，但是要限制富人囤房，通过积极的税收政策很容易实现，比较可行的办法是，普通住宅是免征房产税的，但空置房可以取消免征资格，有人居住的房子，通过出具水电费单据、出租合同等证明，继续免征，这并不存在法律和操作障碍。他说，这样做的结果是将大量空置房推向出租市场。“出台空置税的目的不是收税，而是缓解租房市场的供应，平抑租房价格，让更多的年轻人租得起房。”

  不过，对空置房征税持反对意见的人也有不少，他们认为，这样的新税种很难实施。“一方面，增加新的税种本来就困难重重，另一方面对空置房征税会触及多套房拥有者的利益，另外这么做在法律上是否行得通还值得商榷。”南京一家地产研究机构人士认为，未来房产税的出台可能会逐渐影响到空置房。由于房产税的征收是要看家庭人均住房面积的，那么持有多套房的人势必要面临交税的境地，那么多套房拥有者可能会考虑抛售部分空置房。