中国的房地产企业从默默无闻，到如今的辉煌盛世，只用了不到20年。随着城市化进程和人口红利而大步向前的房地产企业，也经历了一次次政策的“冬天”。而这些房企也在多轮调控中一次次变革，找寻自己的发展之路。面对着一轮轮调控政策，不少房企选择了多元化经营之路。

  地产企业求变

  才可再续辉煌

  地产行业“南派”代表人物 尹香武

  最早的改变：货币分房

  尹香武表示，过去二十多年的时间里最重大的改变还是要属“货币分房”政策的落实，实现了从“分配住房”到“商品房”，为中国实现商品房市场运营化打下了根基。在此基础上，依托上世纪90年代兴起的城镇化建设，房地产建设从区域化走向了全国化。

  过程中，房地产业的建筑水平、规划水平都有了较大发展。近些年来，房地产也开始谋求进军金融市场，上市地产企业越来越多，融资渠道从单一走向了丰富，尤其是有境外融资渠道的房企。传统房企的产业性质发生了革命性的变化。

  改变的方向：建材部品化

  尹香武谈到，住宅建筑生产部品化是现阶段中国地产业重要的努力方向：将基本建材和制品通过在工厂的部品部件化生产再供货，使之由供应原材料向供应半成品转化，提高工业化水平，推动产业化的发展。

  而现阶段房企另一个努力重点就是房企品牌的树立，从营销层面上来说，之所以现在市场上有那么多的品牌房企，还要归结于2000年后开始房企对CIS系统引入：企业有计划地将自己企业的各种特征向社会公众主动地展示与传播，使公众在市场环境中对自己有一个标准化、差别化的印象和认识。CIS战略对今后房企树立品牌有重要的指导作用。

  改变的宏愿：世界一流水准

  中国房地产行业未来的道路可以说是扑朔迷离，但求变却是一种共识。尹香武提出，中国的房地产，就其建筑水平、规划水平而言，完全有资格定义为世界一流水准，产业已经相当成熟，但也意味着未来房企的竞争压力会变得更大。

  融资难一直以来都在困扰着中小企业的发展，未来资产值100亿以下、融资渠道单一的中小房企很容易被淘汰，所以融资能力的升级是重要的转变方向，尤其要注重对融资方法的管理。从产品定位说，重视创新产品的研发投入力度，产品上要不断的推新，以迎合不断变化的市场需要。

  见习记者 马文煜

  未来十年

  房价可能大幅波动

  易居（中国）克而瑞副总经理 周颖

  寻求调控的长效机制

  尽管说了这么多年的市场经济，但是不得不说，中国的房地产并非市场经济。“市场经济情况下，当需求得到满足时，价格自然会下跌。”可是现在的问题在于，当调控政策出台时，需求暂时被遏制，可当调控放缓时，被压抑的购房需求会一下子爆发，导致价格报复性反弹。再加上地方政府行为的短期性，更使得房价呈快速上升趋势，表面看来，进入了“越调越涨”的怪圈。但周颖也承认，纯粹的市场经济也是不合适的。当需求消失，房价可能猛然下降。房地产行业作为中国经济的支柱，这样的下跌后果十分严重。因此，只有着眼于长效的调控政策，才能使房价实现“软着陆”。

  多盘运作提高抗风险能力

  房地产行业发展至今，不少中小型房企纷纷退出市场，一个很重要的原因在于其项目单一，抗风险能力较差。相对来说，项目越多的房企，虽然对资金链要求较高，但是运作往往较好。因为有了多个项目，房企的盈利就不在依赖某个项目，而是看整盘的运作。政策的变化也带来了产品的变化。周颖分析说，市场上普通住宅项目有所萎缩，别墅发展平缓，投资性的商办项目发展较快。“主要因为商办项目在土地拍卖中所占比重有所增加。”周颖说，当前，改善型产品占到市场主流,同时，一些刚需板块也开始出现改善产品。房企意识到，和刚需盘相比，改善盘收益和品牌价值更高。

  多元经营面向可持续发展

  房地产行业作为资本密集型行业，泡沫比较大，因此，一些有实力的央企和资金雄厚的房企追求多元化运营，从而规避风险。周颖表示，根据房产预测模型，在未来10年内，房价可能有较大幅度的动荡。“现在的房价不是购买力实际水平的体现，一旦有外资介入，市场在短期内可能有较大震动。”因此，有的房企如万科、绿地、碧桂园等房企走出去，开拓海外市场；有的房企如万科、招商等，选择了保障房，类似的多元化发展都是房企战略发展中重要的一步，主要目的是降低风险，保证企业的可持续发展。

  现代快报记者 周彤

  和地产行业

  一起变革

  同策咨询第一区域事业部总经理刘思陵

  未来的行业竞争是全资源竞争

  “中国城市化进程大约还有15年的时间，不少房企已经居安思危，有的积极向商办类转型，有的开始尝试海外市场，有的选择保障房开发。但是无论市场如何变化，未来房地产行业的竞争一定是综合实力的竞争。”刘思陵分析说。

  如今，仅仅在某一方面做得突出是不够的。“以前的房地产开发非常强调某个因素，如产品；但是未来的行业竞争是全资源的竞争。如何整合资源、挖掘和创造产品的价值，从而提高项目的价值，是每家房企所必须做的。刘思陵以德基广场为例，德基广场以前叫时代广场，做得并不成功，但是德基集团并未对建筑等要素做出本质的改变，只是通过其他资源的整合，引进国际一线品牌等方式，提高了项目的整体价值。

  房地产开发本就是规划、设计、施工、销售、物业等环节的整合商，创造的是服务领域的价值。“最近的全资源整合更有看头，以绿地、万科、保利、中海、华润、中粮为代表。”刘思陵说，目前的开发模式是拿地—开发—销售—结案，但是随着土地资源的减少，可售房源将越来越少。再加上城市化进程放缓，房企将充分利用手上的资源，将卖房的一次性收益，通过经营多重物业，变成多次收益；房地产行业将真正变成一个能持续盈利的行业。“例如，和记黄埔与新鸿基的租赁物业价值远超销售。”

  房产代理应做出深度和广度

  房企和房产行业的变革，也对代理公司提出了更多的要求。刘思陵表示：“未来发展有两个方向，一个是深度，一个是广度。”

  所谓深度，就是将咨询业务做得更加精细，与房地产企业深度合作。“同策不仅是销售代理公司，总公司更是从企业战略发展的角度，为房企提供全体系服务，制定战略发展规划。甚至为房企提供金融服务。”

  所谓广度，则指物业范围的扩大。随着市场的变化，商办类项目所占比例越来越大，同策咨询也在向城市综合体项目转型，与房企一起变革。

  现代快报记者 周彤

  求变是房企

  唯一的出路

  世联地产集团研究总监 吴志辉

  房企格局不断变化，两极分化趋势愈发明显。优秀的上市房企顺应调控，积极应对市场变化，深度调整区域布局和产品结构，促进资金良好周转，重视产业转型，竞争优势进一步凸显，成为行业的中坚力量，走在变化之前。

  个人认为，要想在当前的经济环境中生存下去，房企唯一的出路是“求变”。目前，中国的房地产市场进入深度调整期，市场不确定性因素增强，伴随着行业竞争程度的上升、融资渠道的从紧、库存压力的增加，来自不同层面的风险正考验着中国房企的生存发展能力，现在的房企心里都明白，在单个项目上的暴利时代已成过去，依赖于土地红利、人口红利的粗放发展模式，将逐渐被品牌竞争、产品竞争、战略竞争的企业核心竞争能力竞争模式所替代，在此背景下，中国房企除了不断开拓视野，积极创新外，更重要的是要在企业战略策略、企业管理等层面狠下工夫，进行深度竞争。

  “内外兼修”

  应对行业利润下降

  仲量联行上海区董事、研究总监 周志锋

  随着经济和社会的快速发展，房地产企业历经两次高速发展时期，成为国民经济的支柱产业。然而快速发展背后其实隐藏着巨大的危机，大部分地产企业注重业务规模扩张，单纯依靠土地增值获取增长，缺乏系统完整的管理体系。然而市场发展的规律迫使中国房地产由粗放式管理向精细化管理转变，带来的结果是整个行业利润的下降。

  目前，从万科、龙湖和恒大三个中国典型代表的地产企业的发展可以看出，在面临影响中国经济诸多不确定因素的大环境中，不约而同地选择提升管理水平作为应对的重要手段，而这三大地产巨头都采用依托先进和专业的信息化技术来实现自身独有的管理理念，归根结底需要提升“内功”，梳理业务流程，优化管理模式，不断提高信息化程度，通过内外兼修，中国房企才可能真正打造企业强健的生命力，在逆境中积蓄力量，等待新的勃发。现代快报记者 胡海强