刚需有点烦

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  按照2012年南京城市居民人均可支配收入36322元计算，南京一对小夫妻十年的收入为726440元，买一套60平方米以上的婚房，他们能承受的房价在12000元/平方米以下。然而，过去20个月，南京刚需房单价集体上涨2000~4000元不等，个别楼盘房价涨幅超过4成。传统的江宁、江北刚需板块供货短缺，而仙林湖、麒麟、板桥新城房价随着地价又一轮高涨，房价预期直奔15000元/平方米。面对收入赶不上房价增长的现实，未来南京刚需人群买得起的房子在哪里？ 实习生 朱凌云 现代快报记者 王欣 周映余

  现状

  过去20个月刚需房大幅普涨

  2010年初开始的一轮楼市调控，让房价在2011年底至2012年初进入谷底期。然而2012年一开春，南京刚需房集体突围。过去20个月，普遍上涨2000~4000元/平方米，将置业成本推高20%~40%。

  在江宁，百家湖房价早破15000元/平方米。九龙湖区域随着雅居乐、保利、新城的进驻，区域均价达到15000/平方米只是个时间问题。距新街口坐地铁50分钟左右车程的江宁大学城，保利梧桐语、万裕龙庭水岸、宜家国际公寓、华菁水苑等分别上涨1000~4000元/平方米。例如骋望骊都，从9500元/平方米上涨至13500元/平方米。

  过去20个月，浦口、麒麟板块房价也一路高涨。旭日爱上城2011年12月房价7200元/平方米，依托引入的优质学区资源，房价直线攀升，目前是10500元/平方米，房价涨幅达到45.8%。天润城、新城香溢紫郡等也都上涨了2000~3000元/平方米。麒麟板块，老盘东方红郡、麒麟山庄房价已经破万。而麒麟科技园的富力城，从2011年底的10800/平方米上涨至16000元/平方米，涨幅高达48%，位居各板块刚需盘增值之最。世茂和中海的进驻再次推高麒麟房价。世茂高层公寓均价17000元/平方米。中海国际社区9月首次开盘价预计在14000-15000元/平方米左右，预计后两年有望过2万元/㎡。

  在仙林湖板块，罗兰香谷、万科金色领域用了不到20个月的时间，房价双双上涨约4000元/平方米。而新盘保利罗兰春天、星叶枫情水岸价格直逼15000元/平方米左右。奥南板块的金地自在城房价从2012年9月的8900/平方米上涨到今年8月份的12000/平方米，跟朗诗绿色街区并肩迈入万元时代。

  相对于个盘的房价涨幅，居民收入增长则逊色得多。南京统计局的数据显示，2012年全市城市居民人均可支配收入达到36322元，2013年上半年全市城市居民人均收入同比增长9.4%。

  探因

  两年内江宁地价上涨113%

  传统“两江”、奥南、麒麟、仙林湖几大刚需主力板块纷纷晋级“高刚”和改善置业板块，得益于不断涌现的“地王”。其中以江宁土地成本的上涨幅度最高。该区2011年楼面均价仅为3451元/平方米，而今年6月，中粮以7338元/平方米的楼面地价拿下江宁上坊的地王，楼面地价涨幅高达113%。

  7月，福建正荣以楼面地价7973元/平方米拿下江北浦口新城G39地块，再创江北地王的新纪录，这个地价已超过目前江北某些在售房源的价格。加上此前雅居乐的地王，江北的房价预期也看向15000元/平方米。

  两江板块相继出现了面粉贵过面包的现象，而其他传统刚需板块又如何呢？板桥的地价也在今年8月一路飙升，富力以楼面地价5459元/平方米成为板桥“新晋地王”。从城东麒麟板块来看，去年世茂以楼面价6433元/平米拿地，知情人透露该项目将以均价17000元/平米于近期上市。曾被认为是刚需板块的仙林湖如今已是品牌房企云集，包括万科、栖霞、高科、保利，而金地集团以28.7亿竞得仙林湖新地王，楼面地价高达7863元/平方米。

  “从目前情况来看，地价的上涨将带动整个板块的房价。”南京林业大学社会学系主任孟祥远认为，今后的仙林湖房价可能会达15000元/平方米以上，中粮上坊项目毛坯房要卖到14000元/平方米以上才有利可图。

  后果

  刚需置业板块外移十多公里

  “土地资源越来越稀缺，推动地价上涨，刚需板块正在发生外移。”孟祥远认为，今后禄口、六合及溧水将变成南京房地产市场上的刚需板块。

  绿地集团南京房地产事业部营销负责人孙阳也赞同上述观点，他认为未来轨道交通沿线的六合、禄口和溧水都将成长为新兴的刚需置业板块。他还透露，江宁滨江板块2017年将通地铁8号线，该区域也有望成为新刚需板块，绿地集团也在关注该区域，有意开发城郊接合部的新兴人居智慧城镇。

  到2030年，南京总共规划了17条地铁线。目前正在建设中的有地铁3号线、10号线、机场线、宁天城际一期工程、地铁4号线与12号线。到2014年青奥会前，将实现3号线、10号线、机场线和宁天城际一期的竣工通车。而4号线与12号线将在2015年前建成通车。而禄口、高淳和溧水将受益于地铁六号线，六合将会因为宁天城际的开通而便捷对接南京主城。

  就地理位置来看，传统的刚需板块——浦口、江宁大学城、板桥、麒麟科技园、仙林湖等——距离南京新街口16-25公里左右；而新兴的刚需板块，即禄口、六合、溧水、江宁滨江开发区，距离新街口都在30公里以上。相当于刚需置业板块正外扩十多公里。事实上，这些区域内的楼盘，越来越受到主城年轻人的关注，一改以往地缘性销售的局面。

  7个地铁小镇缓解刚需饥渴

  日前，南京市将在地铁沿线开发7个“地铁小镇”，每个小镇占地面积3~5平方公里左右，将建设一批中低价商品房。此举无疑将改变未来几年南京刚需置业的格局，也让目前无房可买的刚需置业人群看到低成本置业的新机遇。

  目前7大地铁小镇中，已经有明确定位的是四个。地铁六号线沿线的紫金江宁科创特区和吉山软件谷之间，将建成“科技生态小镇”；浦口桥林（地铁十二号线上）是上汽产业基地，将建成“汽车产业小镇”；溧水石臼湖（位于宁高城际线）是苏南第二大湖泊，风景优美，规划为“休闲度假小镇”。其中，首个“地铁小镇”选址二号线和四号线交会处的仙林青龙社区，年内便可启动开发。这里有山有水，将通过建设养老机构、医院等配套，吸引主城市民尤其是“银发一族”来此养生、养性、养老。

  按照国际都市生活通行要求，刚需住区与城市中心点的直线距离应控制在10公里范围，户型具有发展可变性，可满足城市主流家庭未来5年的家庭结构与人口变化；地段标准上，社区位于市中心30分钟生活圈内。而南京规划的几个地铁小镇将位于距市中心地铁车程45~60分钟内。不过，继地铁一二号线开通后，南京人的置业半径继续向外拓展。

  “实在买不起房子，只能跑远一点了！”不少刚工作的年轻人感叹，几年后攒够了钱，也许只能期待地铁小镇的房子了。记者了解到，他们能够接受坐一个小时地铁上下班的时间距离。