房客：有时候看到陌生人，不知道是房客还是外面来的小偷

  7月18日，北京出台规定剑指“群租”。规定出租房人均居住面积不得低于5平方米，单个房间不得超2人，不得分割出租，不得按床位出租， 厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不能出租。一文激起千层浪，支持者称早有住建部的规定可考；反对者则问，租不起房的人，不群租还能怎么办？

  现代快报记者调查发现，南京群租现象也很普遍，过去普遍是“房中房”，但随着近年来租金上涨，“床位房”开始登场，40平方米的房子住着20个人，100平方米的房子隔成8间的“奇观”比比皆是，尽管群租条件恶劣，但与群租者聊生活、聊梦想，发现“蚁穴”里的人们也怀有梦想，期待着上演“屌丝逆袭记”。

  北京出台禁令扫荡群租，而“南京大萝卜”却比较宽容。采访中，与群租者打交道最多的物业和片警对群租现象都怀着一种复杂的心情：头疼并理解。受访专家表示，群租难以一禁了之，政府加大补贴力度，改善住房供求关系，转变城市规划布局才是根本之道。

  现代快报记者 赵守诚 马乐乐

  实习生 王成超

  7月24日上午，现代快报记者来到新街口大洋百货边的陆家巷，一排6层的住宅楼，都是老式的一梯两户型，住了不少群租户。

  40平米住着20人

  走进一楼一户群租房，穿过昏暗狭长的楼道，一进门是客厅，面积约有10平米，铺着旧瓷砖，部分已经开裂。客厅内的家具只有一个老式吧台、一张堆满杂物的桌子、几张老旧的沙发。

  沙发上坐着一名中年男子，他是这儿的房客，姓张。住在这里的房客一共有20人，而这间群租公寓实际面积还不到40平米。

  “北面的这间小房间6平米，里面住4个人。南边的那两间大一点，一间16平米，住了6个人。另一间12平米，算上住阳台上的，有10个。”他一边抖掉烟灰，一边掰着指头算道。

  记者推开北面小房间的门，里面漆黑一片，住这间房的人上夜班的多，所以现在还在睡觉。南面的一间房光线比客厅还要昏暗，狭小的空间内纵横摆着5张高低床，连阳台上也放了一张床。

  房间走道挂着一根绳子晾着大堆衣服，这使得原本狭小的空间更逼仄了，空气也很差。

  公寓唯一的厕所在南面最大的房间内，是一个独立的小隔间，有马桶、淋浴、洗衣机等。

  房客平均工资不到2000元

  张先生是搞个体生意的，对这样的群租生活早已习惯了。他现在交的租金是450元/月，另交100元的押金。

  张先生说，住群租房的人一般有4类。第一类是外地来南京的打工者，多是一些工地、饭店、商铺、小公司的临时工，群租房由单位统一安排。第二类就是像他这样，来南京发展打拼的个体户，找一个临时落脚点。第三类是刚毕业的大学生，毕业后想留在南京奋斗，一般是几个同学一起来群租的。第四类就是南京本地的一些人了，他们因为自己的家离单位太远，便选择住在单位边的群租房里节省时间。

  “住群租房的收入都不高，就拿这儿几个人说吧，平均工资还不到2000元。”张先生说。

  即使是450元/月的租金，在张先生看来，也是很贵的，“南京房租的价格涨得很快。”

  房客太多，有的互不认识

  除了居住空间狭小简陋，还有许多问题也困扰着房客们，第一个就是安全问题。

  “我们曾经被偷过钱包、手机之类的东西。群租人数众多，有的租客之间还都不认识。所以就造成了一种情况：有时候你看到屋子里有个陌生人，但你并不能确定他究竟是其他房间的房客，还是外面来的小偷。”租客小柴说。

  “还有一点，大家工作的时间各不相同，有的人白天上班，有的人则是夜里上班，这就造成了人员进出很频繁。加上大家工作都很辛苦，在防盗安全意识上容易开小差。这些因素也增加了寝室被盗的几率。”小柴给记者举了个例子，有一次他凌晨两点上厕所，发现客厅的楼道门是敞开的，原来是一个上夜班的兄弟走的时候没将门关好。

  火灾、触电等事故也让这些群租客时刻绷紧着神经。“对电器之类的设备还是特别小心的，因为人多嘛，一旦出了事情大家都得遭殃。”河南来的租客小薛说道。

  每天要排队抢着上厕所

  住群租房，最大的烦恼是上厕所。“别提了，这么多人用一个厕所，上厕所、洗脸、洗澡、洗衣服，哪个不是要抢的？每天都是排队啊！有些憋急了却没地儿方便的，只能奔着去外面的网吧上厕所了。”房客小薛抱怨。

  由于住的人太多，空调、洗衣机、电风扇等生活设施的使用也很紧张，故障率也高。不过，租客们表示，在这住有一个好处，那就是公共设施坏了，房东会主动过来修的，并且一般不用租客赔偿。群租房的卫生也是由房东负责，一般一天会打扫两次。

  房客们之间互相体谅，一直没发生过大的冲突矛盾。 “充其量也就是一些小矛盾吧，比如一些租客无意间动用了别人的东西，说两句也就过去了，不会很计较的。”张先生说。

  住在楼下的一位大妈表示，楼上虽然住着许多群租房客，但他们还是挺好的，没出现过什么打架斗殴，吵闹扰民的事。 “这些小伙子其实挺好，晚上没出现过什么吵闹的声音。有的住时间长就认识了，都很有礼貌，有时候见到都会打招呼的。”

  群租房里的屌丝“逆袭”

  小柴来自徐州，25岁，个子挺高，长得比较白净。在17岁中专毕业后，他就离开徐州老家，去了昆山、上海等地找工作。“我希望能够不借助父母的力量，自己努力，闯出一片天地。”

  去年10月底，小柴来到了南京，就在陆家巷住了下来。在南京期间，小柴一直在找工作，但合适的不多。因为工作不稳定，生活更窘困了。

  “每个月交450元房租之后，我剩下的钱基本只够吃饭了。偶尔，我会找一些临时工做。有时候实在撑不下去了，群租房里的张师傅会让我去他那打打下手，帮帮忙。”

  对小柴来说，像聚餐、唱歌、购物之类消费基本不可能，找个女朋友更是想都不敢想的。“谈恋爱至少目前是件不可能的事，根本没钱谈，也没时间谈，住在这的都是光棍。”

  住群租房是否会感到自卑？小柴回答：“那怎么会呢？我们凭本事挣钱，凭自己的努力挣钱，我们不偷也不抢，外人怎么看不在乎。总有一天，我们能去住更好的公寓，住进自己买的房子。”小柴说，就在几个月前，群租公寓有一个学软件的小伙子就成功“逆袭”。

  “那位大哥是学手机软件的，生活和我们差不多。后来他把工作辞了，自己编手机软件，发到网上卖，赚了大钱，就住进整租的公寓了。”

  “蚁穴”里的小小梦想

  “南京风景好，南京市民更好，非常热情。如果有机会，我希望自己能留在南京工作。”来自河南的小薛，今年21岁，还是位在校大学生，20多天前和几个同学一起，从河南老家来南京打工，在一家物流外卖公司找到了工作。公司为了方便管理，就把他们统一安排到了陆家巷的群租公寓。

  小薛和他的同学干了有20天了，每个人才拿到1000块多一点，而且还要到月底才能拿到钱。由于是第一个月住群租房，租金的价格就占到了工资的一半。

  虽然工资少得可怜，但小薛依然很乐观。“钱多钱少其实无所谓了，我来南京，主要是体验体验生活，锻炼自己各方面的能力。另一方面我真的想好好看一看这座美丽的城市。”

  “有一次在玄武湖迷路了，转了半天找不到出口。一位年过80的老奶奶冒着烈日主动帮我引路，这使我很感动。南京人真的非常热情，将来毕业了，我希望来南京工作。”

  人多纠纷多，卫生差，安全隐患多

  物业和片警：尽力协调处理好矛盾和纠纷

  “集体宿舍”相对好管理

  “散客”群租纠纷比较多

  河西万达西地小区几乎每栋楼都有群租房，物业人员告诉现代快报记者，有人专门当二房东，一套90平米的房子能分隔成8间，中间用隔板隔开，分租出去。

  房客一般分两类，一种是外面公司和小企业租下来作为单位集体宿舍，万达西地紧挨着万达广场商业区，不少餐馆饭店足疗店茶社等单位在万达西地租下房子，给员工住，这类情况矛盾较少，比较容易管理，因为房客都是同事，有事可以找单位负责人协商。第二类是中介公司租下房子，简单装修后，打小广告招揽房客。在万达西地，月租2000元可以租下一套约100平米的房子，简单装修往往分隔成8小间，每间四五百元月租，一套房子每月租金4000元左右，二房东就能赚个2000元差价。

  群租房常见的三大问题

  卫生、安全、噪音

  “物管费都一律按每平米每月3元收取，但群租房带来的垃圾和工作量远远大于一般房屋。”万达西地物业管理人员说。

  物业常常接到业主投诉，楼上的群租房太脏，一套房子住着十几个人，每天产生大量生活垃圾，不是放在门口，就是放在电梯间，特别是大热天，垃圾腐烂后臭气熏天。有的房客会把垃圾和污水直接从楼上泼下来，甚至在过道大小便。有的把公共走廊和消防通道当作晾衣间，鞋子、袜子、内裤、胸罩胡乱放，水滴得到处都是，比较混乱。

  人员混杂，乱拉电线、单元门开来开去，业主安全难保障。河西万达西地物业人员称，去年大年三十晚上一套群租房就曾发生火灾，房客回家过年了，电吹风插头没拔下来，结果引发火灾，房内的东西被烧得一塌糊涂，电器、橱柜都被烧掉了。房客回来后，很少关闭外面大房间的门，大老爷们穿着裤衩晃来晃去，邻居有的只有母女在家，感觉很不安全。物业给每套房子最多只配备6个门禁卡，有的房客为出入方便，就用小石头顶住单元门，那么大的门，只用一块小石头顶着，时间一长，门就变形爆裂了。

  噪音扰民也是群租房饱受垢病的一大因素。南京孝陵卫钟鼎山庄居区就曾遇到这样的烦恼，有的群租房租给上夜班的女工，深更半夜才回来，高跟鞋在木地板上“啪啪”直响，像敲鼓一样。如果有多个女工接连穿高跟鞋半夜回来，邻居就更吃不消了。

  片警：

  租金纠纷、失窃事件最多

  尽管群租房给公共资源带来超负荷的利用和损坏，大大增加了物业人员的工作量，但说起北京实施的群租房新政，物业人员仍难以完全认可。

  万达西地物业管理人员说，一个刚毕业的大学生，让他每月花2000元租一套房子住，确实不现实。“我们也到其他小区考察过，对群租房出现的许多纠纷和问题，目前都难以找到有效的解决办法。我们只有尽自己责任进行协调。”这名物管人员无奈地说。

  万达西地小区的一名片警告诉现代快报记者，小区至少有100个群租户，房客不少都是大学毕业生，你让那些刚毕业的大学生每月掏一二千元租房住，肯定难哟，谁不想住宽敞舒服的大房子呢，他们花500元左右住群租房也是没办法的事。这位片警日常协调的群租房矛盾大多是两类，一是二房东与房客订金、租金方面的纠纷；二是东西损坏怎么赔偿方面的纠纷。也有丢失东西来报警的，有的将项链、戒指丢在卫生间，被别的房客顺走了。“我见过住人最多的，是一套100多平米的房子住了40多人，进去看全是床，这么多人挤在一起住有点纠纷很正常，作为民警，只有尽力协调处理好产生的矛盾和纠纷。”

  也有不错的经验：

  与二房东签约，管住房客

  城东孝陵卫钟鼎山庄风景秀丽，又紧靠地铁站，吸引许多二房东的关注。刚开始，房客与邻居纠纷不断，物业打12345举报电话、喊来城管、民警、物管办、住建局等人现场处理，都不能解决问题。物业公司为避免群租带来的矛盾，决定从二房东入手，在装修前物业就与二房东签订协议，并实施保证金制度，以管好二房东，来管往承租房客，效果明显。

  物业规定，在二房东出租房子前，必须与物业签订一份协议，内容包括：正常履行租房手续，房客须出具派出所提供的证明，至物业备案，才能入住；入住房客不超过10人；如有业主投诉噪音，若由木质地板产生的，则应增设地毯等防护措施；房间内应设置消防设施，摆放3-4个灭火器；房间内不准做饭，一旦发现，直接清场；房间内禁止乱拉电线；物业及业主代表每两个月对房屋例行巡检；每个房间押金150元，邻居第一次有效投诉扣除50元，第二次扣除100元，第三次直接清场。

  此外，为加强监督，物业还在有群租户的单元选择业主代表，每个月抽一两天时间对群租房进行安全检查，及时提出整改意见。

  物业公司客户主管吴继法告诉现代快报记者，该制度实施一年多来，实际上没处罚一例。

  开征房产税逼出闲置房，平抑房租

  南京市住建委研究室主任陆玉龙：

  开征房产税逼出闲置房，平抑房租

  “群租现象，正是新就业人员和外来务工人员艰难生活的真实写照，在高房价、高房租的压力下，他们迫于无奈选择群租这种抱团取暖的居住方式，值得引起整个社会的关注。”南京市住建委政策研究室主任陆玉龙说。

  陆玉龙对群租的政策规定一直比较关注。对于北京近日出台的群租禁令，他认为此政策或只是流于形式主义，最终将无法落实。“群租并不必然会给这个社会带来什么负面作用，反而有其存在的客观必然性。”

  针对群租，陆玉龙提出三点建议。一是提高住房补贴。“对群租房人员，特别是青年就业者的关爱，应该是政府、企业和整个社会的责任，几方面都有义务给予年轻人更多的温暖。”陆玉龙认为，在政府的牵头下，这几方面可以联合起来，提高群租房人员的住房补贴。

  二是租房支出可以抵扣个人所得税。对于租房支出高于租房补贴，并且又存在需要缴纳个人所得税的群租人群，政府可以给予一定的物质支持，凭租房发票来抵扣个人所得税。这样不仅可以减轻租房者的经济负担，也可以就此规范房屋租赁市场，促进出租者依法纳税，因为目前房东并没有交税的习惯，开具租房发票的情况还很少见。

  第三点也是整个建议中的核心，那就是用房产税逼出闲置房屋，平抑租房价格。陆玉龙说，由于社会财富的不均衡，富裕阶层家庭拥有多套闲置住房的情况不少，整个城市中的新房存在大量空置。

  住房空置率高，扭曲了住房供求关系，加剧了房地产市场供求失衡矛盾，已成为中国房地产市场的突出问题之一。从供给方面看，大量住房没有进入最终居住消费，而转入单纯投资性持有，严重削弱了住房供给的有效性；从需求方面看，过度投资需求与刚性消费需求并存，明显放大了住房总需求，双重因素共振叠加形成所谓房市“泡沫”，从而为房价和房租过快增长推波助澜。

  陆玉龙提出的方案是，开征房产税或物业税，而用于居住消费（包括自住和出租）的住房均予以免征，只对空置住房征收。“你说你的房子是自住的，行，拿出户口本和水电费发票来，免征房产税；你说是出租的，也行，拿出租赁合同和水电费发票来，也可以申请免征。”他认为，一旦开征房产税，将逼迫拥有多套闲置住房的人群，把闲置住房推向市场，选择出售或出租，出租房源大增，势必能平抑租房价格，间接缓解群租的现象。

  转变产业布局、城市布局应对群租

  南京大学城市科学研究院副院长胡小武：

  转变产业布局、城市布局应对群租

  “尽管有禁令在，但为什么群租现象越来越多？政府部门应当反思，堵不如疏。”南京大学城市科学研究院副院长胡小武同样反对“禁止群租”的规定。他认为，客观上是高房价推动了高房租，而根源上，却是城市产业布局的缺陷：大城市强大的吸引力，让外来务工者纷纷涌入，这势必导致城市吸引力越强大，群租现象越多。从城市产业布局的角度来缓解群租，胡小武从宏观和微观上提出了两点建议。

  从宏观角度看，城市应当适度均衡发展。“现在的一线城市，城市功能‘极化发展’太强劲，造成了这些城市对外来人口强大的吸引力。”胡小武说，所谓“极化发展”，就是过度的产业和功能结构发展效应，例如北京就是中国的若干个中心，政治中心、金融中心、教育中心、医疗中心、科技中心、文化中心……而上海也存在类似的情况，如此之多的资源整合到同一个城市，只会导致这个城市的“极化”更加严重。

  他指出，国家今后从产业布局和城镇化发展布局角度上，应该更重视城市的适度均衡发展，例如可以缩小一二线城市之间的差距，今后在一些重大项目落地时，更多从缩小差距、人口分散的角度考虑，兼顾武汉、成都、沈阳等二线城市甚至三线城市。

  从微观角度看，城市内部的规划模式也要转变。比如，城市产业园在大量上马开工前，应当事先留出青年公寓和廉租房的空间。

  “产住一体化”，在上海、苏州一些高科技园已尝试成功。对此，胡小武做过调研：“南京很多废弃工厂‘退二进三’的资源，地理位置很好，可以盘活，但需要开辟出一定的居住空间。当下可能看不出效益，而从长远看对城市持续发展、人口素质、社会稳定，它会起到重要作用。最简单地说，如果产业园都自带居住空间，人们就不会跑到居民区去挤占一个‘蚁穴’了。”