■客户抵押已有房产申请银行向其控制的小企业发放营业贷款，然后转出买房

  ■快报调查：业内称实际操作很难，且成本非常高

  如何规避首套房、二套房贷款比例的限制，从银行获得“零首付”甚至更高比例的房贷？近日有媒体曝出上海等地出现了“灰色房贷”，通过向一些机构付一定手续费和担保费，来规避限贷。记者昨日从南京多家银行获悉，这种所谓的“灰色房贷”理论上存在可能，但是实际上很难有人会通过这种方式来申请房贷。现代快报记者 王海燕

  现象：“灰色房贷”借小贷之名运作

  据媒体报道，目前上海银行业内存在房贷超标放贷的现象，这被银行业内称之为“灰色房贷”，主要是假借小企业贷款之名来进行运作，做到表面上看似手续合规。

  “圈子外的人很难想到‘灰色’房贷是如何运作的。”一家中资银行的个金部相关负责人表示，首先客户如果有需求要办房贷超额放贷，银行方面会提出若干条件包括客户需要有一家小企业作为资金周转平台，另外客户本身有可供抵押的房产。

  “灰色房贷”的具体操作流程是，客户先以自身拥有的一套房产抵押给银行，然后申请银行向其控制的小企业发放经营贷款，根据相关规定最高放贷额度可以达到抵押房产评估价格的100%，在提供担保的情况下最高可以达到120%，最后小企业经营贷款转出用于买房。

  据测算，在办理正规房贷的情况下，客户如果购买一套评估价为300万的房产，按照首套房贷三成首付来算最多可贷210万，而按照二套房贷六成首付来算最多只能贷120万。相比之下，“灰色房贷”使客户无需缴纳任何首付，只需要以评估价最少达到250万的自有房产抵押即可办理。

  观点：理论可行实际很难操作

  南京一家银行相关人士告诉记者，如果从房产抵押贷款这一品种来看，一般抵押率为70%，也就是房产评估价如果为100万，那么一般可以申请抵押贷款70万元，如果再加上担保，放贷额度的确最高可以做到120%。“从理论上来讲，如果客户拿房产抵押，提供担保，申请抵押贷款用于小企业经营，最高是可以贷到120%的。”

  不过，对于“灰色贷款”的做法，南京多位银行人士表示，操作可行性不大。“首先符合这一条件的客户能有多少？要有自有房产，还要有小企业作为资金周转平台。”这位银行人士称，现在给小企业发放贷款，不是有个企业的壳就行的，小企业需要正常经营、正常运转，而且申请小企业贷款，都需要有正常贷款用途的，小企业需要提供各种合同证明贷款用途，而且贷款也是打到使用资金方的账户中去。

  另外，如果通过小企业贷款的方式将钱贷出来，再去买房，成本会非常高。“我们小企业贷款利率至少都是上浮20%-30%的，甚至更高。”以贷款200万元、20年计算，如果直接申请按揭贷款，首套可享受最低85折优惠利率，贷款总利息约为112万元，而如果通过小企业贷款的方式贷出，假设利率上浮30%，那么对于买房人来说，贷款总利息约为217万元，利息支出要多出105万元。如果将多付的利息摊到房价中，那么几乎相当于房价上升了50%左右。在目前的房价走势下，对于买房人来说，这显然不是一笔划算的交易。

  灰色房贷

  客户将已拥有房产抵押后申请银行向其控制的小企业发放营业贷款，最后小企业营业贷款转出用于买房