物业大家谈

  委托物业公司管理小区3年多，发现对方服务不达标，并且当初“应聘”时似有欺诈行为。近日，城东项目紫园的开发商对外公开表示，要与深圳保利物业公司解约。随着行业的发展成熟，小区的物管水平与居住幸福感息息相关已成为业主共识，也正因如此，此事引起业界广泛关注：开发商为什么要“炒”物业，其中究竟有何内情？本期“物业大家谈”栏目将对此深入探究。

  文/现代快报记者 王欣 杜磊 肖岚

  事件聚焦

  开发商发函要求物业公司撤出

  位于城东的紫园是南京知名的高端社区，也正因为如此，此次“炒物业”的纠纷颇为引人关注。作为开发商的南京建发华海有限公司相关负责人表示，该公司2009年与深圳保利物业公司签约，合同中约定，在业主委员会成立之前，由开发商委托深圳保利物业公司为紫园提供物业管理服务，但物业公司进驻以来的服务水平却让开发商感到失望。

  该负责人表示，物业公司的服务并未达到合同约定的标准，小区环境脏乱差，存在安全隐忧。“随处可见建筑垃圾，保安上班时间睡觉，对来往人员不做登记，以至于出现过一晚三家被盗的情况。”开发商表示，业主不断投诉物业公司， 认为其不到位的管理拉低了小区的档次，开发公司本身也是焦急万分。为此，他们于上月发函要求解聘物业公司,但对方不愿退出。

  来到紫园现场，小区的卫生状况的确有点煞风景：不少住户正在装修，建筑垃圾随便堆在路旁，一条主通道两侧的垃圾堆了至少有十几米长，与绿树成荫、亭台楼阁的小区景观格格不入。随便进入一栋已交付的单元，从主要通道到地下室再到安全通道，散落着各种建筑垃圾，从成袋的垃圾，到破碎的木板，甚至是卸下的玻璃窗，四处随意摆放。对此，业主肖先生表示无奈：“垃圾随意堆放，物业不管不问，哪里有高端社区的样子哦！”

  核心矛盾

  开发商称现有物业是“冒牌货”

  记者在调查中发现，开发商坚决要“炒”物业公司，除了认为其服务不达标外，另一个很重要的原因是开发商认为自己受到了欺骗。

  建发华海公司负责人称，负责紫园物业管理的是深圳保利物业服务有限公司。从2005年进入南京，该公司就一直对外宣称是中国保利集团旗下专门从事高档物业服务业务、具有独立法人资格的国家一级资质企业。“出于对中国保利集团及其保利品牌物业管理水平的信任，紫园选择了与深圳保利物业有限公司合作。”该负责人告诉记者，随着合作的深入开发商发现，小区居住环境和品质每况愈下，调查后才发现此“保利”非彼“保利”：深圳保利物业公司在成立之初，只是保利集团下属企业——保利南方集团有限公司持有其8.7%的股权，且2010年保利南方集团有限公司就已退出了深圳保利物业。

  “我们专程派律师前往深圳工商局了解情况，最终得到的结论是，这家深圳保利物业公司无论在股权、业务、人员上，与真正的保利物业没有任何关系。”开发商负责人告诉记者，今年6月5日他们已经正式发函要求解约，但深圳保利物业公司方面却坚决不愿解约，只回应“整改”。

  记者随后采访到了南京市物业管理办公室主任胡俊成。他表示，两家“保利”物业管理公司确实不是一家，“深圳保利物业是深圳的物业公司，保利集团旗下的是广州的物业公司。”胡俊成告诉记者，深圳保利物业出现和开发商、业主纠纷并解约的事情早已不是一两件了。此前凯润金城、天正湖滨等知名高端物业项目都曾与深圳保利物业有过合作，且都因管理混乱、服务质量差与其终止了物业服务合同。

  法律建议

  协商不成只能通过法律程序解约

  不过，深圳保利物业公司似乎并不认为自己冒牌。记者联系了其南京公司的负责人张明，在他看来“假保利”之说纯属谣言：“保利南方集团有限公司退出深圳保利物业是我们企业内部改制，我们没有必要跟开发商说明。”对于小区内垃圾成山的物业管理状况的成因，张明没有明确回应，而对于开发商提出的解约要求他也只是回应称“一切都按合同约定走”。

  那么，开发商到底能否顺利解约？就此记者采访到江苏诺法律师事务所的律师栾云根。他表示，小区要更换物业有两种方式，一是通过成立业主委员会，由业主委员会来招标新的物业公司；另一种是由开发商与物业公司协商终止合同。紫园小区目前入住率不高，无法成立业主委员会，只能通过开发商与物业公司协商的方式解决，在协商未果的情况下就要进入司法程序。“如果物业公司出现了与合同不符的根本性违约，开发商有权要求解约。”栾云根强调。

  事情后续将如何发展，本报还将继续关注。