两年前的今天，南京版房产限购令落地。刚性的限购政策，改变了人们的买房习惯，改变了楼市预期，也改变了房价原先“噌噌”往上蹿的运行轨迹。两年后，限购的影响似乎正在淡化，房价也走出了“V”字。回首这两年，限购令究竟改变了南京楼市哪些方面？

  现代快报记者 马乐乐

  两年之变

  看数据：呈“V”字走势，两年来基本没涨

  被认为“史上最严”的房产限购令，究竟对房价产生怎样的影响？如果从数据上看，这两年房价似乎没涨。

  中国指数研究院的百城价格指数显示，2011年2月、2012年2月以及最新公布的2013年1月南京样本平均房价，分别为11870元、11523元和11867元。房价走出了一个类似“V”字的走势，总体依然保持稳定。

  从国家统计局的70个大中城市房价变动数据看，2011年下半年的连续环比下跌，与2012年下半年的环比连续上涨，似乎也能印证这两年来的“V”形走势。

  再看部分标杆楼盘。2011年限购令时，板桥的金地自在城在售四期高层房源，均价10000元/平方米；一年后，八期开盘最低为8000元/平方米；如今，在售的七期均价9600元/平方米。河西的仁恒江湾城，限购令出台前夜售价24000元/平方米，一年后售价23000元/平方米，如今26000元/平方米。

  谈感受：表面上降价了，实际上依然在涨

  与数据相比，人们的感受则是另一番模样。

  最近，新浪乐居和365两家网站都作了“限购两年，房价变化如何”的民意调查，把票投给“依然在涨”的网民分别占72.9%和67.72%；认为“房价平稳”的网友比例，两家网站也差不多，分别为23.3%和26.51%。

  为何网友的主观感受，与统计数据不符？现代快报记者调查发现，影响“实际房价”的因素的确较多，人们的感受不无道理。

  一是有的楼盘表面上降价了，但卖的房子也不同了。市民小刘一直关注金地自在城。她说，去年金地八期以8000元/平方米的价格开盘，表面上看确实比前期价格要低不少，但是八期的位置是整个楼盘中最不利的，即使没有调控，开发商也不太可能卖出前期的价格。类似的情况发生在多个楼盘，例如江北的大华锦绣华城，在售的新房价格就不如二手房价格，原因是前期开发的二手房位置更好，配套更成熟。多家楼盘的操盘手也表示，卖本来就该比之前便宜的房子，给买房人“降价”的暗示，是弱市中常见的营销手段。

  二是“坑爹”的房贷利率。网友“chenyinhui”日前发帖吐槽说，2011年11月自己买房，虽然是首套房，但银行却执行上浮1.1倍利率，自己只能承受高昂的房贷。

  的确，与房贷变化相比，楼盘降价只是“毛毛雨”。2011年下半年，南京多个楼盘出现“跳水”，不过当时银行收紧房贷，即使是首套房也执行1.1倍利率，这导致不少买房人虽然买到了便宜的房子，却要支付更多的房贷，相比之下买房成本反而上升。2012年上半年，银行利率逐渐下浮，但此时房价又上来了。

  三是板块分化明显。这两年，虽然总体上房价变化不大，但是买房人还是能感受到，不同板块的楼盘有明显分化。例如河西的房价，2011年没怎么跌，2012年却涨了不少；而主城区的二手房特别是学区房价格，这两年也以上涨为主。

  两年之变

  买房人：投资的少了，“头疼”的多了

  重在遏制炒房投机的限购令，已经明显改变了买房人的购房目的。这两年来，“自住”越来越多地成为售楼处里常见的回答。“毕竟人们仍然缺乏投资渠道，很多人仍然看好房产的保值增值，长线投资房产的人还是有，不过炒房客已经基本上绝迹了。”在仙林的万科金色领域，售楼员的这番话也是多数开发商的共识。

  新浪乐居和365网站的民意调查也能说明这个问题。对于“买房仍然是理想的投资渠道吗”，分别有67.5%和49.57%的网友选择“是”。其余网民则或多或少表现出对楼市投资价值的顾虑。

  伴随限购令而来的，是让人头疼的购买问题。张先生夫妇就是备受限购令困扰的代表。“我和老婆结婚前名下各有一套小房子，两人都贷款过。现在有小孩了，我们打算卖掉一个小的，换成一个大的，但发现被限贷了。我们本来打算先买再卖，结果还是不行。后来我提出来先离婚再买房，老婆想了好久才同意，为这事家里都不和谐了。”

  被限购令“误伤”的以及动了歪心思绕道限购令的，导致办理单身证明和离婚的激增，甚至也带热了一些专门办理社保补缴的中介机构。而这些，都是限购令之前所没有的“烦恼”。“限购令之后，卖房子的确更难一些，我们接待顾客时，首先要咨询他们的购买资格问题。如果存在购买障碍的话，一单生意要难做得多，很多买房人也抱怨麻烦，但现在好像大家也习惯了。”城北一家楼盘销售员说。

  开发商：刚开始抵触，现在已“务实”

  荣盛置业南京公司营销总监唐登洋承认，刚开始听说限购令时，第一反应是害怕和抵触。“当时第一反应是，原先能来买房子的人，现在不能买了，作为开发商，我觉得有一种天要塌下来的感觉。”

  “能买你房子的人少了，而且是具备超强购买力的那部分人少了，很明显就会让你的房价难涨上去。”另一位不愿透露姓名的开发商人士表示，原先的暴利可能不复存在，开发商的“好日子”也可能成为历史。

  2011年年底，万科金色领域首次开盘，结合当时的形势，喊出了精装9900元/平方米的“谷底价”。此举带动了天正滨江等多个楼盘的集体“暴动”。面对老业主对降价的不满，天正置业营销负责人顾红艳曾经表示，“我们也要活下去”。

  两年后，最难熬的日子似乎已经过去。唐登洋说开发商现在应该感谢限购令。“限购令就好比汽车在高速公路上开的时候，带了点刹，限速在100迈，这样虽然跑得不会很快，但还是向前跑得更稳更安全了；如果当时没有限购令，房价就没有刹车，再疯下去会毁掉这个行业。”

  “限购令改变了很多开发商的心态，务实定价、随行就市，现在已经成为开发商的主流观点。”一家地产研究机构人士表示。

  两年之变

  大鳄争食

  小鱼望洋兴叹

  限购两年，南京的土地市场也发生了不小的变化。与房价的“V”字走势类似，土地市场也经历了从冷到热的变化。

  “2011年的时候，好多房企都吓得不敢拿地。”唐登洋回忆说。而2012年上半年，像万科、栖霞建设这种敢于“抄底”土地的房企，也依然是少数。直到2012年下半年，众多房企才陆续回到拍卖台前。

  限购两年后，土地拍卖再也不是“小鱼”的游戏。裹挟着庞大资本的大腕，携巨款在土地市场上呼啸而过，而在调控中没有得到发展的中小房企，只能望洋兴叹。“你手里抓着‘4个2’、‘4个3’，人家手里的全是‘同花顺’。你怎么玩？”一家小开发商老总说，万科、保利这种千亿级房企不谈，其他很多大鳄都是上市公司，而且运作成熟，拿地之后马上就能开工，现金能快速周转，小房企根本拼不过他们。

  两年之变

  江宁不再“刚”

  江北成新兴区域

  限购两年，刚需正在成为楼市的主力军。买房人群发生变化的同时，楼市板块也在发生悄然变化。

  六合区无疑是这两年来的“异类”。网上房地产统计显示，2010年六合区新房成交4000套左右，2011年为3800套，2012年为6000多套。唐登洋说，主城房价的上涨，让一些原本有意在主城买房的六合人，回到六合买房，“挤出效应”带动了买房人的增加；六合本身城镇化的发展在加速，“农民进城”的现象明显；一些原先住在中央门、迈皋桥的老南京人，也有意到六合去买第二套房，养老兼投资，这些都带热了六合楼市。

  江浦也有类似情况。2010年底雅居乐“地王”以及近两年浦口新城的发展，万科、中海的进驻，都让江浦成为楼市新兴区域。而在河西，奥体地区的待售楼盘已经屈指可数。在青奥的拉动下，河西也正在向南扩张。

  而传统的刚需供应地区江宁，则因土地开发而逐渐难再姓“刚”。岔路口、百家湖、三山、东山，是传统的江宁楼市刚需供应地，而这些地区可售楼盘越来越少。大学城和九龙湖地区如今成为楼市供应的主力，而接下来几年，这些地区的可售楼盘也将变少。江宁的楼市版图亟待扩大。

  房产税破冰整两年

  离“扩容”有多远？

  房产税在中国“破冰”整两年，但对于房产税是否扩容的争论也一直不绝于耳。房产税扩容，时机是否成熟？下一步改革该如何推进？业内人士认为，应综合考量、征减结合，逐步建立起覆盖住房交易、保有等环节的房地产税制。

  试点效应初显，但非房价“杀手锏”

  2011年1月底，国家有关部门在上海、重庆启动房产税试点。统计显示，自试点启动至去年三季度，上海认定的应征收房产税的住房48000多套，约占已认定住房总数的19%。而重庆试点启动后10个月内主城区确定应税住房8563套，征收金额超过9000万元。

  房产税对遏制炒房投机起到了一定作用，但远非一些人所预期的高房价“杀手锏”。

  数据显示，2012年上海新建商品住宅价格累计环比上涨0.1%，同比下降1.2%；重庆房价亦显环比上涨态势。“一户三口之家的居民，新购一套400万元住房，除去180平方米的免税额，实际每年只缴纳房产税1120元。”上海永庆房屋总经理陈史翎说：“房产税本不是直接冲高房价去的，期望它对高房价‘一剑封喉’并不现实。”

  推进：应注重“征减结合、统筹考量”

  自去年年底楼市回暖以来，市场对包括房产税在内的调控“后手”预期再度增强。不过，国税总局相关负责人1月中旬表示：“目前一下子拿出一个房产税扩大试点的方案并不现实。”

  进退之间，房产税改革推进的难点何在？

  国务院总理温家宝前不久表示，从中长期看，有两项重大的税制改革要认真研究。其中一项，就是改革房地产税收制度，“逐步建立起覆盖住房交易、保有等环节的房地产税制，促进房地产市场持续健康发展。”

  中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军认为，房产税改革是一个社会财富重新分配的问题，其打破利益分配格局的难度远远大于技术层面的难度。

  上海财经大学教授、中国税务学会理事胡怡建说，房产税改革应放在税制改革和收入分配改革等大框架下进行，要有合理的制度设计，而不应仅仅是增加一个新税种。

  “不算土地出让金，现在房地产开发和交易环节名目繁多的税费超过房价的20%，且相当一部分最后都由购房者承担。在房产税‘扩容’的同时，需对房地产税收体系进行梳理，征减结合、以征促减，避免增加社会负担。”胡怡建说。

  其次，应加快健全房屋估价技术，并构建全国住房信息网络。目前武汉市房管、地税等部门联合探索，利用房地产估价与信息技术进行房地产税收评估，为房产税进一步推开创造技术条件。

  中国社会学会副会长、上海社科院研究员卢汉龙说，“三公”消费过多、纳税人权利与义务不对等等因素，导致社会上对纳税存在抵触情绪。只有增加财政的透明度，使税收用在百姓看得见的地方，才能从根本上减少房产税改革的“扩容”阻力。

  新华社“新华视点”记者

  叶锋 乌梦达 邓中豪