2012年上半年，南京楼市从平静走向辉煌。截至记者发稿时，认购总套数5581套，成交总套数28107套，认购成交双双上升的同时，全市商品房库存量再次“破5”，高达51314套。尽管近来“涨价”、“千人抢房”以及“恐慌性购房”的现象接连再现，这一切仍然不能掩盖南京楼市巨大的存量压力。在很多业内人士看来，涨价依然为时过早。

  □现代快报记者 费婕

  惊讶

  5月南京房价止跌回升

  经南京网尚数据监控中心统计，2012年1月份南京房价再降1.5%。而这一数据，也创下了自去年8月以来的房价最大跌幅。2月份南京房价整体走势下降了0.74%，只是下降速度大大减缓。首套房贷的放松以及地方楼市政策的微调刺激着买房人和开发商的神经，压抑了近一年的购买力开始逐渐入市。在一片乱象中，南京的新房库存也出现了10多个月来的首次下降。

  3月份南京房价整体上涨了0.42%，停止了连续7个月的跌势，自去年8月份以来出现了首次上涨趋势，这主要是因为个别楼盘取消了前期的大幅优惠，而多数楼盘房价依然保持稳定所致。3月中旬各大城市“总理房价”的流行，以及国务院“坚持调控不放松”的决心，引发市场信心波动，而购买力在经历一轮急速释放后，后劲略显不足。4月南京房价下跌0.44%。为保证销量，4月份南京楼市促销打折动作频频。

  5月份南京房价平均上涨了0.125%。与4月份相比，房价呈现回升态势，但是由于上涨幅度较小、个盘影响因素较大，实际上南京房价总体呈现平稳态势。与房价的走稳不同，由于政策微调预期的加强以及首套房贷利率优惠随时可能取消的担忧，市场又开始进入“涨跌互现”的躁动期。

  6月份，各种利好政策直接让刚需群体受益，加上三年半以来首次降息，以及首套房7折优惠再次提出，南京楼市预期向好，成交量节节攀升。

  另据搜房网数据监控中心统计，截至6月10日，南京八大板块在售190家商品房住宅2012年上半年房价整体下降1.44%，除仙林（上涨1.47%）外各板块房价均呈现不同趋势的下滑。其中城北、江宁房价下跌幅度较大，分别下跌2.93%和2.34%。

  5月起限贷政策越来越松

  银根的放松在5月开始明晰。5月份，南京公积金贷款出台最新政策，个人贷款最高额度恢复提升至30万，家庭贷款最高额度恢复提升至60万。

  此外，对购买改善居住条件的普通住房职工提供必要支持：夫妻双方及未成年子女卖掉名下唯一房产，再次购买住房的，若提供房产部门出具的首套住房购房证明，可以再次申请住房公积金贷款。夫妻双方及未成年子女原人均住房建筑面积小于南京市人均住房建筑面积的，在原住房公积金贷款结清的情况下，新购住房可以再次申请住房公积金贷款。

  在首套房贷款方面，南京市场目前最优惠的房贷利率折扣为8.5折，只有少数优质客户才能享有，大部分首套房贷折扣在9~9.5折之间。相关调查显示，目前已有4家银行根据相关条件首套房贷利率最低可至8.5折，另外有11家银行针对首套房贷都给出了最低9折的优惠利率。7折利率在南京目前尚未出现，因为目前5年期存款基准利率为5.1%，而5年期以上贷款基准利率为6.8%，如果打7折，仅为4.76%，对银行来说存贷倒挂，基本亏本。

  限贷政策的松绑让越来越多的购房人节省了买房成本，月还贷压力明显减小，这也是楼市成交量持续火爆的重要原因之一。

  意外

  上半年市场表现有点意外

  江苏省房地产业协会房地产研究所所长、网尚研究机构总经理李智在接受记者采访时表示，南京楼市从3月份开始到现在成交量比大家预计的要好。

  “从政策层面分析，虽然宏观层面一直坚持调控，但是低估了几方面的因素，而这些因素恰恰促使了市场回暖的出现，第一是货币政策的变化，对市场有促进作用；第二，微调对市场调控政策的瓦解，对国家宏调政策有所削弱；第三，CPI的一度高企无形中对房价进行了支撑作用；第四，土地成本，虽然宏调要求房价下降，但是土地价格一直未降，对房价也是一种支撑；第五，稳增长政策对于楼市来说有提振作用；第六，市场预期的效果被低估，开发商对未来市场预期好，肯定会上浮价格，老百姓预期好，会提前买房。总体而言，以上六个因素上半年被低估了，所以才出现了持续的成交回暖情况。”李智分析称。

  南京地产开发建设促进会秘书长张辉认为，成交量的上升并不能说明房市已经回暖，这只是楼市出现拐点的一个信号，要根据下面几个月的综合数据才能看出楼市是否回暖。

  7月，南京楼市即将进入“下半场”。种种迹象显示，下半年更多开发商摩拳擦掌欲大展身手，同时，经历了半年的等待与观察后，诸多买房人也准备入市。

  由于下半年新房供应量可观，加上当前库存充裕，买房人有比较大的选择空间。不过，扑朔迷离的楼市走势却让人多少有点担忧，而大批房源即将交付也对开发商的综合能力提出了考验。2012年的南京楼市“下半场”，似乎是喜忧参半。

  □现代快报记者 肖岚

  喜悦

  下半年近3万套房入市

  随着近期南京楼市的回暖范围不断扩大，开发商的推盘意愿加强了。据南京搜房网数据监控中心统计，2012年下半年南京楼市预计上市107家楼盘，总量约2.9万套。

  其中，江宁板块开盘楼盘数最多，达到30家以上，百家湖、九龙湖、将军路、东山、大学城等各个小板块都将有主力项目推房。而江北板块上市房源数量最多，预计约7600套。“两江”板块依旧是南京楼市的主力供应区域。

  值得一说的是，下半年全市预计上市的房源中，包括城北的恒基九珑天誉、板桥新城的金域华府、城中的蓝天华门国际花园等在内的38家纯新盘将陆续亮相，带来8000多套新房源。新盘以江宁板块数量最多，有同曦青春水岸、五矿九玺台、翠屏紫气云谷等10多家。

  从户型分布来看，刚需、改善产品都有，可满足不同人群的需要。

  品牌开发商用心做产品

  盘点下半年即将上市的新房源，“品牌制造”的好房子不少，对追求品质的置业者来说也是“喜事”。

  以江宁来说，雅居乐藏龙御景拥有三山、九龙湖等优越的外部自然资源，又在内部打造出集湖面、岛屿、绿植等于一体的多重水系园林景观，缔造出全新的豪宅模式——“藏岛豪宅”，令人期待。毗邻江宁区天元西路的中航樾府则以鲜明的中式建筑风格为特色，规划建筑面积近30万平方米，可见将会是一个有特色的大型人居社区。

  在河西板块，上半年新上市房源很少，主要靠仁恒江湾城、五矿御江金城等老盘在支撑市场，下半年海峡城、丹桂园、金轮翡翠名园等项目的上市，多少会满足一部分改善人群的需求。

  在城中板块，位于白下路和太平南路交界处的斯亚财富中心占据绝版地段，值得投资者关注。

  忧虑

  集中交付期纠纷不会少

  今年将是南京楼市交付大年。2012年南京预计将有50多个楼盘、共约2万套房源交付。这些房子是否能顺利交付，不出现纠纷，值得关注。

  事实上，中海凤凰熙岸、栖庭、和府奥园等项目目前已经陆续交房，保利香槟国际、保利紫晶山、苏宁睿城、仁恒江湾城、融侨世家、招商紫金山1号、朗诗钟山绿郡、中粮彩云居、中冶天城等多家楼盘也都将在年内有房源交付。

  为了让业主满意地收房，有些开发商事先做了大量工作。据了解，仁恒江湾城二期年底即将交付，开发商目前已在进行一次又一次的自检，力争完善细节。“相比毛坯房，成品房的交付要难得多，我们这么多年积累了不少经验，但还是一点不敢掉以轻心，希望做得尽量好，让业主满意。”仁恒南京公司相关人士表示。记者同时获悉，中海凤凰熙岸的房源交付前，中海地产南京公司也进行了两轮验收。为了保证交付顺利，其自我验收和整改已经进行了近半年。

  不过，交付大潮来临，还是难免有“杂音”。前不久，就有一家楼盘业主爆料称层高严重缩水，并拒绝收房。 据了解，交付中最常见的纠纷有延期交房、附加条件交房、房屋标准无法兑现、房屋质量问题、面积问题、小区配套无法实现等，多个环节都有可能出问题引发纠纷。

  对此，一业内人士指出，过去的两年中，开发企业遭遇楼市寒冬，有的楼盘降价促销，其中个别项目就调整了原先的成本方案，用价格便宜些的材料代替原来定的材料，以削减成本，这就很容易引起业主不满。还有的开发商采取快速开发、快速回笼资金的模式，对楼盘品质的重视和雕琢不够，也很容易在交付时出现问题，引起业主不满。还有的企业因资金问题而放慢建设速度，也有可能导致延期交房。

  警惕个别楼盘盲目涨价

  从5月底开始，楼市交易量有复苏迹象，进入6月份以后降息消息传来，又多少促进了楼市成交。

  而伴随着交易复苏，部分前期销售成绩较好的项目悄然提价，这让买房人不由得担心房价会不会迅速反弹。

  记者与多名专家、开发商、业内人士交流得到的共识是，目前南京商品住宅供应量仍十分可观，当大量库存都没有消化、限购、限贷政策没有放松，未来一段时间楼市仍将处于调控下的盘整期，大部分项目依然存在销售压力，不会大幅调整价格。