一纸限购令，让南京楼市步步改变。2010年，大部分开发商在“死扛”；2011年，部分“降价先锋”成为舆论焦点；2012年，规模化的降价大潮蔓延，楼市在3月份攀上顶峰。微利时代，开发商开始围着刚需“拼跌”，越来越多的低价楼盘让购房者享受到真正的实惠。

  现状

  开发商主动迎战“买方市场”

  “2012年，什么最珍贵？”放在房地产市场，答案必然是“刚需”。受两年限购政策压迫，投资客已经基本被挤出市场，积压多时的刚需成为绝对的购买主力。为抢占日渐稀缺的刚需人群，开发商已经越来越主动，加入热火朝天的价格厮杀。

  去年7月份，南京网尚研究机构公布数据称楼市供需比例达1.4：1。有媒体认为，南京楼市就此进入买方市场。随着调控的加深，供过于求的状况愈演愈烈。根据南京市网上房地产数据显示，目前全市新建商品住宅库存量高达4.8万套，365地产家居网统计数据也显示5月份仍将有4800套房源入市。而需求却在持续被消化。

  “买方市场”之下，购房者的受益程度显而易见。有购房者在论坛发言称：“早两年去售楼处，跟老公穿得稍微寒碜点，售楼小姐都爱理不理。现在随便哪个售楼处，都是端茶倒水，殷勤伺候。价格也开始有了商量的余地。”

  长期的销售不济让开发商们纷纷主动出击。据不完全统计，今年三四月份，全市共有110多家楼盘推出价格优惠。其中东郊小镇、仙林悦城、蓝岸live等低总价楼盘一再刷新南京最低购房门槛纪录，极力挖掘新的刚需。目前，东郊小镇在售的挑高小户型均价仅8000元/㎡，通过垫首付的方式，购房者仅需一次性支付3万元便可买房。而准备在近期开盘的悦恒君铂国际因为担心销量，临时决定将高标准的精装房改为毛坯出售，均价则大降5000元/㎡，远远低于开发商的理想价格。城北有开发商甚至表示：“只要能达到5成以上的销量，我们就愿意降。即使价格比成本价低一些也无所谓。”

  除刚需楼盘以外，一些价位较高的楼盘也开始“傍刚需”，推出“微改善”“轻豪宅”“刚改置业”等概念，天正天御熙岸、世茂外滩新城等大平层项目也加入降价大军。

  回顾

  “微利”心态是怎样炼成的？

  去年6月14日，绿城面对整体销售率29%的逆境，仍然高调表态，绝不会因为“滞销”而降价。到今年初，位于江宁的绿城水晶蓝湾项目便推出30套特价房，均价17000元/㎡，单套降价额超过200万。业内人士认为，从最初对调控和限购令的“不屑”，到积极参战比拼“微利”，开发商已经“艰难地” 完成心态转变。

  基于对“房地产行业是经济支撑”“购房者买涨不买跌”等观点的深信不疑，大部分开发商一开始对降价存在极强的抵触心理。但随着形势越来越严峻，一些“识时务”的开发商终于带头试水，并大获全胜。“以价换量”试点成功引来众房企纷纷效仿，降价大幕就此逐渐拉开。以苏宁睿城为例，2010年11月以16300元/㎡的“河西最低价”开盘热销后，彻底搅乱板块价格体系，并引来不少楼盘尾随降价，而江宁高尔夫国际花园低价热销也震动了不少开发商的神经。

  随着调控继续深化，开发商“靠政策救市”的幻想终于破灭，降价吸纳刚需成为唯一的出路。到目前为止，微利营销、以价换量已经成为楼市常态。去年12月，仙林高科荣域项目面市之初，营销总监夏小虎明确表示：“目前并不是一个追求开发利润的时间阶段。对高科荣域而言，怎么让项目成功开盘，让大众认可高科的产品才是首要目标。”据业内人士统计，目前南京范围内已经有10多家楼盘宣称“成本价销售”，其中包括万科金色领域、新城香溢紫郡、高科荣域、融侨观邸、中海万锦熙岸、托乐嘉等。

  前瞻

  五月结构调整带来未知数

  随着一波又一波的降价潮不断来袭，一个备受关注的问题被抛上台面：价格战还会持续多久，降价幅度会不会继续加深？

  从今年的销售情况来看，3月份在降价潮和大量刚需楼盘入市的推动下，成交情况喜人，但同样的价格之下，4月份的销售却明显成色不足，上周南京新房认购仅1132套，为3月份以来的最低水平。针对这一市场情况，乐观者认为，为进一步强化执行“以价换量”政策，5月份开发商有可能给出更惊人的优惠。网尚研究机构房地产经济研究中心副经理张丽君举例：“在今年的春交会上，以价换量的迹象已经很明显，未来也是大趋势。”而悲观者则表示，受制于刚性成本，楼市继续降价的可能性并不大。中策中国（上海）管理咨询机构首席专家田步亮直言，“楼市或迎更大降价潮”的说法，只是个传说。

  众说纷纭的观点中，有一个数据值得注意，今年三四月份，楼市供应结构以刚需房源为绝对主力，低单价低总价房源占比接近80%，而5月份即将上市的楼盘中，则出现了大量改善型面孔，适合首次置业者的低价产品占比降至50%，这势必将对未来的成交造成影响。根据吉合田地产研究机构的观点，目前，南京市房地产市场已经陷入了僵局，房价难有大的波动。未来“平价走量”或将是多数开发商的选择。南京林业大学社会工作系主任孟祥远则建议：开发商应迅速跑量以保存货安全，购房者则应把握目前“还不错”的购房时机。

  延伸阅读

  较为公认的成本价销售楼盘

区域 楼盘 售价 备注

仙林 万科金色领域 9900元/㎡（精装） 地价4261元/㎡，相邻楼盘当时毛坯均价为11500元/㎡

仙林 高科荣域 12000元/㎡ 地价5492元/㎡

低密度多层洋房

浦口 新城香溢紫郡 6500元/㎡（精装） 地价约2700元/㎡

浦口 融侨观邸 8500元/㎡ 江北地王，地块总价13.7亿，曾卖10500元/㎡

浦口 中海万锦熙岸 8500元/㎡（毛坯） 楼面地价为4010元/平方米

9300元/㎡（精装）

江宁 天正天御溪岸 9100元/㎡ 受业内人士好评的楼盘

江宁 托乐嘉 9500元/㎡（精装） 宣称“让房价回到2005”

江宁 骋望骊都 8999元/㎡ 科技大宅，“三恒”加新风系统，首次开盘高达14500元/㎡

江宁 银城千花溪 11000元/㎡ 楼面地价6449元/㎡，几乎是周边楼盘的两倍

江宁 恒大绿洲特价房 9500元/㎡（精装） 仅限部分特价房

六合 荣盛龙湖半岛 4900元/㎡ 仅限部分特价房

  □现代快报记者

  肖文武