有人说，2012不是世界末日，是房地产市场的末日。

  有人说，其实股市早已经崩盘。

  也有人说，中国股市第四次历史大底正在形成，未来最赚钱的就是股票，而且是长期的慢牛，房子等于赔钱货的专用名词。

  有人说，2012上半年买股，下半年买房。

  还有人说，2012年要卖房买股。

  2012，若还有一点闲钱，买股还是买房？

  邓永忠

  逢低吸纳会当时

  [人物]

  南京尚恩房地产经纪有限公司董事 邓永忠

  [观点]

  股市：欲抄大底言之过早

  很多人在6000点、5000点甚至2500点被套而不敢再出手，这或许意味着会失去很多机会；但以为股市已经到了历史大底，押上全部家当赌一把也不足取。事实上，A股市场历史上不是没有低于2000点过，个人认为股市大底言之过早，想“抄大底”至少可以再等等。

  但在动态的变化中，却是高抛低吸的机会。选择优质而股价相对过低的个股，或许可以翻盘。

  楼市：每次低谷都该买进

  中国楼市三个基础，第一是刚性需求旺盛，城市化进程尚未完成；第二是房地产的功能除了居住还有投资保值功能，与货币挂钩，这在世界上都很罕见；第三，中国人口红利还没有花完，至少还有20年才能进入老龄化社会，这其中最受益的是房地产。这三点基础未改变时，每一次价格低谷都是买进的机会。

  时下当然是调控低谷，但楼市大底也同样还没有到。从政策层面看，未来二三年内政府仍然会严控价格涨幅，在这个过程中，遇到品质高而价格合适的楼盘均可买进。参考原则是，先计算楼盘性价比，品牌优质盘降价就买，普通楼盘则一定要降到位再出手。

  何向

  散户出手或该谨慎

  [人物]

  南京龙柏墨实房地产置业顾问有限公司总经理 何向

  [观点]

  盲目投机无异轮盘赌

  无论股市还是楼市，都很像一款桌面游戏，濒临死亡或即将打通关时，一个按键就可以扭转局势。政策就是这个按键。在政策市里，散户往往身不由己。

  事实上，无论在股市还是楼市，影响这两个市场起伏的因素非常多：整体经济结构占比，GDP的可持续发展，中央或地方政府换届，任一届还是连任……并非简单的经济学规律可以解释。在这两个市场里，散户的占比最大，风险最大，抗风险能力却最小，因为能在这两个市场里翻云覆雨的，绝对不是这部分人。因此，出于投机目的，未做充分调研就想趁股市大底或楼市谷底赚一笔，都有点轮盘赌的性质，博的是运气。

  楼市股市都有更低点

  今年楼市供需情况与2009年初类似。网上房地产显示，目前南京全市库存量近5.5万套，超过2009年初的5.2万套，创下历史存量新高纪录。而2009年上半年曾出现“城东卖出江宁价”、“江北重回4字头”等现象，房价一度降至谷底，后迅速反弹，抄底的人几乎赚了一倍。今年全球经济环境和政策背景与2009年不同，历史也不会简单重演。可以肯定的是，无论楼市还是股市，都可能有更低点出现。

  仅就楼市而言，目前政策背景与2008~2009年度类似，只是程度不同。同样是银根紧缩，压制需求，个别城市伴有房产税的逐步推进。但没有任何一个市场是通过压制需求实现平衡的。因此未来还会有反弹。只是反弹时间未知，反弹力度未知。在地方财政无法摆脱对土地经济依赖的情况下，现状不会一直维持下去，只是未来市场也不会大起大落。

  与楼市同理，股市与楼市不能割裂，经济大局如果是一盘棋，股市楼市都是重要的构成部分。不排除更低点会出现，更肯定会有一个非常漫长的回调过程。

  散户出手或该更谨慎

  机会面前，切忌盲目，切忌轮盘赌的心态。

  如果这个建议只是给普通的老百姓，如果你的家庭盈余不是那么突出，所有的投资都应该在保证家庭正常开支之外进行，正常生活消费、小孩教育基金、妻子的购物支出等等，保证这些之后再进行投资，才不至于凑足家当投资而“没有饭吃”。

  做为一名稳健的投资者，选择投资什么样的房产，在什么区域出手，抑或持有一只什么股票，应该持有多久，都需要精细化考量，不能简单地选择出或入。尤其选择股票，对企业运营机制和盈利状况的研究，未来发展潜力的预判，都非常关键。

  至于卖房买股，恐怕也不是一个简单的1+1>2的问题，在房地产交易高税费背景下，卖掉的房要交多少税费，中间的时间差是多少，所购入的股票成长空间有多大，是否一定会稳长，涨幅空间又是否能抵消税费成本或超出未来房产自身涨幅？这种没有已知条件的精确计算题。

  王震宇

  两市都要看个案

  [人物]

  广厦（南京）房地产投资实业有限公司总经理助理 王震宇

  [观点]

  个别楼盘还会大跳水

  2008年、2009年度市场低靡，左右大势的是信心度问题，老百姓捂钱不敢买，而今年则主要受限购影响，有些人想买但没有机会出手。市场巨大存量产生的原因有本质区别。因此，在政策没有明显转向前，2012年的房地产市场不会特别好。

  揣测市场和政策的走向，有可能在针对刚需层面会有细化性的政策利好，但整体基调不大会改变。因此个人认为2012年不会出现2009年下半年的快速反弹（当时有4万亿信贷影响），但慢慢地也会有刚需层面的复苏。

  不能否认的是，在2011年下半年就已经出现非常明显的楼盘降价，很多降价楼盘实际成交情况也不错，这种情况在今年还会陆续出现，并且随着市场变化，降价幅度还会更大，只是这种情况仍较多集中在个别楼盘，指望所有楼盘全面降价的可能性并不大。

  看好商业地产和个股

  年初股市“开门绿”，但有观点认为股市在2100点多次反弹，有的股票跌无可跌，有人已经在这里高抛低吸的做差价了。更有人士认为，中国楼市在最高点，而股市在最低点，正是卖房买股的时机。

  仅就投资角度而言，王震宇不是单纯的看涨派或看跌派，他认为投资主要是看机会。在楼市里，商业地产的机会可能较住宅相对多一点。无论个人或机构，选择好的地段、好的开发企业、成熟的经营商户，抑或是旺盛人群消费力支撑的商业大爆发，都给投资带来机会。

  股市也是同样道理，就像不能量化买房好还是买股好一样，楼市里有优质资产也有垃圾资产，就算大盘疯涨，股市里一样垃圾股遍地，但有成长性的股票在任何情况下都存在。一个可供参考的原则是，选择自己相对了解的公司，对公司的运营状况、利润模式、发展前景相对看好，再出手长期持有。当然，这是稳健型的投资指南，对做波段的短线投资无意义。

  值得提醒的是，经济发展一直是波浪形起伏状态，楼市和股市亦然，一夜骤贫、暴富的可能性都存在，高风险下，建议普通家庭理性投资，量入为出。