如果非要用一个词来总结2011年的别墅市场，也许“苦多甜少”较为贴切。

  此时回望2011，“惨淡”、“艰难”等词汇成为不少别墅开发商的感叹。而相关统计数据也显示，别墅市场成交量或较去年跌三成。不过，一片哀声下，倒也夹杂着少数别墅楼盘的小甜蜜：印象威尼斯顶级别墅顺利出手亿元别墅，山河水3千万楼王被业主一次性付款购买，某溧水楼盘抄底价赢得“日光”。

  有别墅称一年未成交

  总体成交不足去年五成

  “今年我们根本没有开张，更谈不上完成什么销售任务。”回想今年一年的别墅市场，江宁一家高端别墅的案场销售经理感叹万千，“今年别墅市场很惨淡，仅少量经济别墅和顶级别墅卖得不错。”

  据不完全统计，目前南京在建、在售共有近60个别墅项目，独栋别墅占22.5%。截至目前，近五成别墅项目的成交量在个位数；有别墅项目至今成交为“0”，比如一家总价千万元起售的顶级别墅，10套别墅至今仅有几套交了诚意金，成交量仍为零。更有香榭岛、复地朗香别墅等楼盘取消了原本的推新计划，至今都没新房源上市。“我们本来计划11月上市一些独栋别墅，500-800平方米，总价800万元以上。但是正好遇到有一批楼盘交付，今年这批别墅能不能推出来还不能确定。”江宁三山板块一家别墅楼盘的销售人员告诉记者，今年一年他们基本都无房可售，“年底再不推新房源的话，今年的收入就悲剧了。”

  据搜房网数据监控中心对27个纯别墅项目的统计，截至2011年12月15日，南京纯别墅项目上市437套，成交395套（面积100107平方米），月均销售只有32.9套。截至12月15日，成交套数仅为去年全年842套成交量的46.9%。12月仅有4家楼盘推出房源，截至目前的销售数据仍然很惨淡，成交套数要达到去年的五成较为艰难。目前，南京别墅市场的库存量已经达到1812套，总面积449016.9平方米。

  “隐形成交”支撑生存

  理论数据与真实数据两张皮

  “如果光是看官方的成交数据，今年的别墅市场成交量是严重失真的。”南京网博机构总经理孙海告诉记者，因为限购、限贷等多种原因，不少没有别墅购买资格的购房者跟开发商私下交易，这些隐形数据没办法统计。业内人士告诉记者，算上这些“隐形成交”，1-11月南京纯别墅项目和混合社区的别墅成交量超过600套，而整体上市量超过1300套。

  罗托鲁拉小镇一位销售负责人坦言：“按照南京网上房地产统计的成交数据，别墅市场简直惨不忍睹。”记者走访发现，限购后的别墅市场，如江北的山河水、大吉的山水田园，江宁的加州城、罗托鲁拉小镇，城东的保利紫金山等大多数别墅项目都有“隐形成交” 的情况。“有不少业主要求先给钱定下我们的别墅，说等以后限购取消了再过户。”城东一家别墅的销售负责人透露，不少楼盘出于资金回收压力，很乐意接受这样的客户。

  “官方数据上，我们的成交只有8套，但其实我们成交了20套，销售金额2亿多元。”山河水的营销总监李威透露，不少购买者因为贷款迟迟办不下来、限购等原因，在南京网上房地产就不会有成交备案。

  不过也有资深业内人士分析，即使算上这些“隐形成交”，今年的成体成交量，至少也会比去年下降三成。

  别墅价格岿然不动

  “两极热”态势明显

  根据中国指数研究院发布的数据显示，今年1-11月份南京别墅整体售价仍然坚挺，达到17581元/平方米。除了3月和11月的别墅销售均价，分别创下14407元/平方米和11720元/平方米的低纪录，其余月份别墅均价在15000-25000元/平方米之间。甚至在第一季度南京别墅成交均价同比增幅接近50%，浦口、江宁、六合三区对房价快速增长的贡献最大，三者增幅分别达到82.46%、77.24%、60.81%。

  从成交量来看，今年的别墅市场出现两极热、中间冷的态势。总价500万元以下的经济型别墅和占据良好山水资源的高端别墅，仍然不愁销售。5月，钟山国际高尔夫成交3套别墅，均价达到5万元/平方米以上；11月，山河水景观楼王3千万元被一位演艺明星一次性付款买走，而陈道明两度陪该明星好友造访山河水，更是让该盘声名大噪；玛斯兰德420-1300平方米的别墅推出不久，该盘的销售负责人透露，实际的认购量远不止官方数据，其销售额已超过2亿元；今年前9个月，保利紫晶山每三天成交一套千万元别墅令业界咂舌。

  尽管市场寒气逼人，复地朗香别墅案场经理方兴仍然很有信心：“今年若不是限购和限贷，别墅仍然会很火。毕竟别墅仍是稀缺产品，在所有物业产品中最具增值保值功能。”

成交套数（套） 成交面积（平方米）

2011年 396 100107

2010年 842 286705.64

2011年涨跌 跌53% 跌65%

2011年库存 1812 449016.95

  □快报记者 周映余