年底，面临着回款和销售任务的双重压力，为增强市场购买信心，开发商的降价与承诺接踵而至。越来越多的开发商使出“降价补差”“无理由退房”“原价回购”甚至“溢价回购”等法宝，企图打破观望的困局。有业内人士认为，这些法宝说到底不过是开发商的一种营销手段，很多时候，这些承诺就像楼市的《第二十二条军规》，设置巧妙，让购房者无隙可寻。

  承诺

  1

  原价回购

  既打心理战

  又打时间差

  11月深圳开发商绿景地产提出，在香颂开盘当天，购房者可以自愿与开发商签署一份“三年原价回购”协议，在3年后即2014年可以提出回购申请，2个月后绿景将按原购房合同价将房款返还业主。

  无独有偶，某品牌开发商上海一写字楼项目也推出三年后溢价回购的促销手段，宣布3年后如果业主反悔，不想再要这套房子，那么开发商将对现在的购买价格再溢价16%进行回购。不过条件比较苛刻，必须是一次性付款的客户，且明年交房后不能办理房产证。

  [点评]

  业内人士分析，开发商的原价回购也好，溢价回购也罢，都是为了消除购房者的观望情绪，给购房者吃一颗“定心丸”，说到底还是一种促销的手段。更重要的是，三年后的市场谁都说不清，且总体来说房价处于上行趋势，因此开发商承诺三年后回购，实际上是打一个时间差，只要行情上行便不用兑现承诺。这点从2009年市场回暖后第一轮回购承诺被购房者主动放弃的案例也可以看出端倪。

  承诺

  2

  降价补差价

  “何为降价”

  有多种解释

  11月，城南某楼盘开盘前夕，开发商宣布将和购房者签订一份特别的“承诺书”，承诺在开盘后的一年时间内“如果价格下调，购房者可以享受到与下降幅度同等的差价补偿”。针对购房者提出的如何界定降价的疑问，现场工作人员回答：“一年内如果同面积、同楼层的房源出现降价，那么会给业主同等的差价补偿。但是不同位置的房源价格不同，开发商对此有最终解释权。”

  此外，记者还被告知“只有真正签订买房合同时才可以看到承诺书，承诺书是与买房合同一起签的。”

  一年前，南京城东的鸿雁名居也曾有过类似的承诺。购房者买房时开发商只暂收九成房款，并承诺一年后交房时如果同区域内品质相同的楼盘房价下跌，购房者未交的10%房款就可免交。但一年后，有业主在交房前举证周边同类型楼盘的房价已经下行，开发商却以其缺乏权威性而不予认可，并坚持要求购房者交足房款后才会交房。

  [点评]

  因为是一房一价，和谁比算降价就出现了太多可能。

  承诺

  3

  市场最低价

  放心房原来是

  有起止时间的

  今年4月，南京有11家楼盘集体推出“放心房”承诺，承诺今年4月到5月期间所推的放心房为市场当期最低价，若在规定时间段内价格下调，放心房活动期间购买的该项目住房将进行全额或者部分差价赔付。然而“规定时间段”是多久，开发商却并未给出一个准确的时间表。

  江宁有两家楼盘都参加了“放心房”承诺，而下半年这两家楼盘与上半年比，或是有了较大幅度的折扣，或是推出了更便宜的特价房，半年不到房子总价缩水近10万，这让前期购买的业主很愤怒。在与开发商沟通的过程中，业主认为，在“放心房”承诺的活动期间买房的，如果价格下降，开发商都有赔付的责任。但开发商则一口咬定，所谓的降价赔付只是在“放心房”承诺活动期间，也就是4月到5月之间。

  [点评]

  业内人士表示，该承诺大有空子可钻。比如当初只是说规定时间，到底从什么时候开始到什么时间结束，开发商并没有明确。缺乏时间这个最重要的因素，对购房者的赔付又从何谈起？

  承诺

  4

  无理由退房

  “无理由”也是

  “有条件”的

  2008年，无理由退房曾经成为不少楼盘制胜的法宝。如今，南京城北一楼盘率先推出无理由退房，不过条件比较苛刻。记者了解到，无理由退房的承诺只针对现在买房的客户，买房时开发商与购房者除了签订买房合同，还签订一份《无理由退房协议》。但是购房者如果要退房，并不是想什么时候退就什么时候退。想退房必须等到交房前的一个月，也就是2013年的5月一个月内集中办理。

  [点评]

  曾经在2008年推出“无理由退房”活动的江苏吴中地产开发有限公司总裁曾昌宇告诉记者：“推出无理由退房，实际上是开发商在向市场表明对未来房价上升的信心。我们公司当年有3个项目推出无理由退房，不过一直到交房之后，都没有业主来要求退房。”

  也有不愿透露姓名的业内人士表示：“开发商是在赌未来的市场，当然也会防备业主真的要求退房。于是，要么开发商把无理由退房时间推后，要么就设置种种苛刻的要求，这房还真不是想退就退的。”

  □快报记者 周彤