在股市里，有一个著名的“博傻理论”，指市场参与者在明知股票或其它投资、投机产品价格已被高估的情况下还在买入，寄希望于接下来还会有更“傻”的人以更高的价格接手的市场心理和行为。

  切换至楼市，一些中小开发商仍然持有博傻心态想为自己的楼盘在高位寻找到买主，可记者在总结今年市场后发现，在越来越多的地产大腕放低姿态，调价跑量时，“博傻”的机会已经越来越渺茫了。

  □快报记者 葛九明 见习记者 陈欣

  靠出位炒作博眼球

  卖不动！

  今年以来，层出不穷的出位营销让低迷的南京楼市话题不断，但很显然，从最终促进销售上来说，这些噱头都已经基本被证实为失败的尝试。

  某楼盘10月上旬推出了购买指定别墅可获赠指定公寓一套的促销活动，如今虽这一长达1个月之久的优惠活动即将截止，但根据网上房地产数据显示，两套指定别墅所在的楼栋仍然是零成交（本文数据均截止到发稿之日）。

  另一楼盘则推出了1万抵50万的优惠，共领取销许的房源总数为190套，成交4套。

  还有一家楼盘在10月公布雷人优惠：在指定两天内，买房人只要购买了与其产品相近的楼盘，凭有效单据都可以至文鼎雅苑售楼处领取500元的购物卡。而从网上房地产数据显示出，剔除最新领取销许的225套房源外，今年该楼盘领取销许的房源总数为229套，共成交89套，成交比例仅为38.86%。

  国庆期间，一楼盘开出了相当于市场价10倍的代理销售佣金，将400多套房源全部向南京的房产经纪人敞开，然而，在南京中介内短暂地震后，该楼盘还是要面对如下的销售成绩单：今年共领取销许的房源（不含商铺）总数为405套，成交167套，成交比例为41%。

  原本是为提高竞争效率而采用的联合代理，也在年末逐渐变成一纸笑谈。城东一楼盘目前由两家知名代理公司联合销售，今年领取销许的房源总数为199套，成交24套，成交比例仅为12.06%，同样是采取联合代理的另一家楼盘，今年领取销许的房源总数为280套，成交48套，成交比例也只有17.14%，而在最近，该楼盘的代理公司之一的相关负责人已向记者证实，由于联合销售依然乏力，另一家代理公司已经被“扫地出门”。

  理性定价快、狠、准

  进账丰！

  去年11月，当苏宁睿城开出16300元/平米的板块谷底价时，不少开发商却对这样迅速的“理性定价”策略不以为然，然而，今年的市场中，热销楼盘却只剩下了这些“理性定价盘”。

  以当下最受关注的苏宁睿城为例，上周末共推出600多套房源，4个小时即热销超过450多套，当天揽金超过9亿。

  当天同样取得热销的还有万科金色领域，由于其精装房源的预计价格与周边楼盘的毛坯房源在售价格相当，当天就有300多组购房者缴纳了诚意金。

  10月底，绿地紫峰公馆首次开盘，折后约10700元/平米的开盘成交均价入市，目前已认购152套，认购比例为68.16%。

  仁恒江湾城在短暂沉寂后，上周末开放样板间的同时，也公布出了其22000元/平方米的新房源价格（非景观楼王），尽管区位更好，但较之前期房源均价却有所调整，在这一优势吸引下，仁恒江湾城在样板房开放两小时内，就有近70组客户缴纳了诚意金；双休日两天，仁恒江湾城共收取了160多份诚意金。

  限购令下，别墅也学会了理性定价，以宏图上水园为例，其叠加别墅价格为18000~20000元/平米，而周边公寓的均价就已将近18000元/平米，今年领取销许的房源总数为78套，成交38套，成交比例高达48.72%。此外，以团购或者适当下调价格等方式，苏宁天润城、旭日爱上城等一些面向首次置业人群的楼盘今年的总成交比例也多在7成以上。

  自古华山一条路

  目前，开发商在追求利润最大化以及回笼资金快速化之间寻找一个平衡点。降价策略是比别人下手快、下手狠。目的是保利润，保销售，保出货快。品牌房企的楼盘可以通过或是适当下调价格或是提升品质的方法来拉动销售，但对于中小开发商来说，除了降价已经没有第二条路。

  ——南京中原房地产营销顾问有限公司市场研究中心总监 张君

  未来两三个月乃至明年，开发商仍该以降价为主要销售手段，与其采取送面积等变相降价的手段，倒不如直截了当降价效果好，出位营销没有取得相应效果，恰恰说明降价才是硬道理。

  ——南京工业大学天诚不动产研究所副所长 吴翔华

  这些淡市中仍然取得热销的楼盘以首次置业、首次改善性楼盘居多，吸引了目前市场的主流客群，同时也抓住了产品本身的差异性和所处区域上的稀缺性，走亲民务实的价格路线，适当加以圈层营销来撬动市场就变得较为容易了。

  ——南京网博机构总经理 孙海