在很多城市中心地区，在住宅楼中开公司的现象并不少见，公司选择住宅楼办公无非就是为了省钱，但这却也给邻居住户带来了很多困扰：人多而杂，因此产生的纠纷时常出现。

  南京大洋百货所在的天安国际大厦，是一座典型的商住两用大楼，15楼以上是住宅，但目前两成的房子并非住家，而是被公司、店铺、企业办事机构等占据。长期以来，这些公司与业主间的矛盾不断激化，直接的后果是业主把矛盾转嫁给了物业，进而拒缴物业费，物业公司顺理成章地把住户告上了法院。

  白下法院着手处理这起案件时，也在思考到底如何才能真正化解矛盾——欠费的案子好判，但要真正“案结事了”就没那么简单，而解决问题的唯一办法，就是把这些公司“请”出住宅楼。

  近日，白下法院联合工商、公安等多部门，找到了“住改商”问题解决之路。决定分三步：第一步，责令违规进入的公司迁出；第二步，支持住户起诉维权；第三步，支持物业公司成倍提高公司收费，以“经济杠杆”从楼里“撬”出这些公司。

  记者从白下法院获悉，座谈会上各部门联合制定的这些方案即将进入实施阶段，而作为一个试点，这也将为南京其他住宅楼的“住改商”问题提供经验。

  □快报记者 张瑜

  昨天下午，记者来到新街口大洋百货附近时，遇到了不少在街头拉客的美容机构工作人员。记者随口询问他们公司的地点，一位工作人员抬手指着旁边的天安国际大厦说：“公司就在楼上，有兴趣可以免费体验。”

  天安国际大厦共48层，其中1到14楼是大洋百货和高档写字楼，从15楼往上才是住宅楼。不过，这栋大厦由于位于繁华的新街口商圈，地理位置得天独厚，房屋租金非常之贵。大厦的部分业主也看到其中的利益，便将住宅租给企业办公。据了解，从15到48楼一共有278户业主，但这其中却有20%以上都是店铺、公司、企业办事机构，数量高达59家，美容院、化妆品公司就有9家。

  探访

  一共278户业主

  59户在“开店”

  矛盾激化

  没了家的感觉，没了安全感

  业主迁怒于物管拒缴物业费

  物管打官司，法院调解结案，但矛盾依然存在

  “没了住家的感觉”

  “以前我对楼里的这些公司没什么意见，平时大家各自关着门在家，也算互不影响，可后来发现公司多了，进出的人就相应多了，等电梯就是个麻烦。”在天安国际大厦的一楼电梯口，一位女业主对记者说。除对搭乘电梯方面有意见外，这位业主还觉得由于出入人员复杂，尽管楼下也有登记制度，但她还是感觉存在一定的安全隐患。

  谈起与公司为邻的不便，一位业主说：“有时候心里不太舒服，觉得没了住家的感觉。”

  此外，白下法院受理的一起物业公司告业主的民事纠纷，也从侧面反映出住商之间难以调和的矛盾。多家业主因不缴纳物业费被物业公司告到法院，但这些业主们阐述理由时，却提到他们与住宅楼内公司的矛盾，电梯超负荷运行、楼内人员复杂、噪音问题严重等等。

  其实不光天安国际大厦这一家，“住改商”问题非常普遍，有的业主专门在网上列出与公司“比邻而居”的“坏处”：影响住宅小区的居住气氛；引发住宅小区的安全隐患；造成小区车位紧张等等。

  拖欠物业费成被告

  在天安国际，也有业主将不满迁怒于物管，进而拒缴物业费。物业公司遂将这些业主告上了法院，欠物业费案件是最简单的案件，事实通常很清楚，法律关系也简单，白下法院召集了原被告双方进行调解，很快双方就达成了调解意见。但法院知道，矛盾并没有因为双方的握手言和而消失，楼内的公司存在一天，矛盾的影子就存在一天，而这个矛盾的根源，就是这些存在于住宅楼内的公司和商户。

  矛盾的根源在哪里

  谈起“住改商”的情况，白下法院的一位副院长表示，这种情况在很多城市都很普遍。“白下区有新街口商圈，商贸发达，写字楼众多。很多在附近买房子的人，考虑到自住还是商用时，为实现利益最大化，就开始在住宅楼内开起公司，或者直接出租给公司。”

  这位副院长指出，住宅楼的具体功能并没有强制性，涉及到住宅楼的管理方面，尤其是前几年，国家也没有明确的法律条文进行规范，所以在公司、业主同住一栋楼的情况下，时间一长，矛盾就产生了。

  “业主不满意楼里开公司带来的很多问题，认为是物业公司管理不善，就以拒绝交物业费的方式给物业施加压力，物业这才告到法院打起官司。”白下法院民四庭庭长夏婕说，他们审理过不少类似案例，基本都是在法院主持下，业主和物业公司达成调解。物业公司经常向夏婕抱怨，提到他们的无奈，业主请物业公司来提供服务，可到底楼里进驻什么样的业主，物业公司其实并没有决定权。夏婕也向那些业主们解释，“住改商”问题是业主之间的问题，与物业公司无关，但业主们却觉得委屈。夏婕说：“案子就算是调解结案了，业主也同意缴纳物业费了，可住商之间的矛盾却还存在。”

  解决方案

  取缔、起诉、提高物业费

  解决住商矛盾，要分三步走

  提高公司物业费可压缩“住改商”空间

  为了寻找长效解决方案，白下法院决定主动牵头，邀请工商、公安、城建局以及法学专家们一起，以座谈的方式商讨“住改商”问题到底如何解决。

  今年10月底，座谈会在天安国际大厦举行，各方都发表了相关意见，最终各方基本都认同了白下法院提出的解决方案。

  提出“三步走”方案

  夏婕向记者分析了“三步走”方案。“第一步，就是由工商部门负责审查，对天安国际大厦中的无照经营公司通过联合执法依法予以取缔。”夏婕说，其实首先是要核查大厦内“住改商”公司、商铺等机构的合法性，如果公司本身就是不符合法律规定而设立的，这就属于无证经营，直接可以进行取缔。

  如果公司是完全合法的，那么这家公司在该住宅楼内从事经营活动，是否经过了业主的同意？夏婕认为，这涉及到两个方面的问题。

  “在住宅楼内开公司，根据《物权法》的相关规定，这家公司是否征得了与之有利害关系的业主同意？这就牵涉到相邻权的问题。”

  没有征得业主同意的“住改商”公司，并且这些公司还超过业主容忍范围的，夏婕建议业主通过法律途径进行维权。“《物权法》相关规定非常清楚，对业主相邻权造成明显损害的，业主可以通过诉讼途径，向法院主张消除危险、排除妨害等。”她说。

  而对另一部分有正规营业执照，虽然没有征得业主同意，但公司在经营活动中对业主产生过大影响，算是在业主可以容忍的范围之内的，业主可通过与相关公司协商，通过提高物业服务费的方式进行限制，这是第三步。而在提高物业费的做法上，成贤大厦早有先例，这样的做法会进一步压缩“住改商”空间。

  具体方案正在酝酿

  对于“住改商”引起的问题，夏婕坦言主要是2010年之前的遗留问题。“2010年7月1日，《江苏省城市规划条例》开始实施后，‘住改商’的申请登记是被工商部门拒绝的，一律都不给办理，所以很多新住宅楼可能不存在这样的问题。”夏婕说。

  但2010年7月1日之前登记的公司却仍然合法，而且目前也没有相应的法律法规规定可以撤销。而当时工商注册审核时的一些问题，在很多公司注册时，工商部门对经营场所是没有特殊要求的，法定代表人注册的地址并不等于真正的营业场所，所以不少可以更改，这就造成“住改商”问题出现。

  “我们提出这样的解决方案，是希望在法律框架下，让物业公司、业主、‘住改商’公司这三方在一栋大楼内和谐相处。”夏婕说，她目前也开始与工商部门商议，希望尽快制定好切实可行的具体方案。

  昨天，记者到天安国际大厦采访时，本想了解下大厦物业管理公司对法院所提方案的看法，遗憾的是没有得到该公司方面的正面回应，在大厦办公的公司也不愿多谈。不过，住在这栋楼里的业主却认为，方案中提到的内容是他们希望尽快实现的。