有例为证

  库存多不一定是坏事

  绿城在2007年上市后拿下超过1000万平方米的土地储备，尽管在2008年的调整中遇到流动性危机，较高的净负债率差点压垮这个企业，然而峰回路转，政府救市之后，长期压抑以及房价报复性地反弹使得拥有大量存货的绿城在2009年成为仅次于万科的全国第二房企。

  “我们可以看出，在行情向好地价和房价上升的时候，拥有高存货的房企能够获得超额的利润。”业内人士分析。

  另外一个例子是，某房企在2008年净负债率高达250%，积压了大量的存货导致企业出现流动性危机，但随即在2009年的一波上升行情中狠狠赚了一笔，老板今年登顶某富豪榜。在经历了这场危机之后，该房企加紧实施快周转和调整债务结构的策略，成功将净负债率降至100%以下，且绝大部分是长债，因此在今年的政策调控中没有产生流动性危机，可谓是吃一堑，长一智。

  “目前悲观的预期正在升温，加上一些专家的唱空言论渲染，行业显得更为焦灼。但是，高库存、高负债不一定是坏事，我们需要看清楚房地产行业的实质：房地产行业本来就是资金密集、高杠杆驱动型的行业，而存货的升值是房企利润的最大来源。”世联地产华东区域研究总监吴志辉解释道：“我们认为目前的行业数据体现出来的是短期的调整正在加深，但是从中长期来看市场仍然乐观。现在房地产行业的一个去库存周期正在逐步进入尾声，再结合国内外的经济情况来看，我们甚至已经能够提前判断，明年二季度末时新一轮再库存周期将跃现在大家眼前。当然，资金面的再次宽松会是行业反转的先行指标。”

  读懂财报

  融资能力是核心竞争力

  从上市房企的财务报表中可以发现，有些上市房企的经营性现金流净额连续几年都是负数，而融资现金流都是正数，这说明了房地产企业的经营和发展严重依赖融资，因此融资能力是房企在调控下的核心竞争力。

  从目前的经济情况来看，不仅仅是普通老百姓谈“贷”色变，就连平时最有钱的银行也纷纷捂紧了自己的口袋，“一贷难求”的现象变得十分普遍。浦发银行一名工作人员告诉记者：“年前可支配的流动性资金变得很紧张，导致贷款放款难、放款周期长等后果。现在来办理按揭贷款业务的客户也明显减少了，他们都了解目前的这个状况。”

  调控还在深入，小房企的资金情况远远比大房企糟糕，而且很多小房企的周转率过低，往往在最后被逼加大降价的幅度。这样的行为会加深购房者对于房价的悲观预期，纵观南京市场现在的降价行为，的确如此，小房企的行为导致大房企被逼跟进，这也是当下开发商最不愿意看到的局面。

  做大良机

  大房企仍择机购地

  吴志辉分析，有很多上市房企净负债率远超过100%，也许有人认为不负债或者少负债最好，但仔细分析这些企业的财报，它们当下能够保持较高的存货周转率，预收账款很高，而债务结构中短债占比较低，手持现金能够偿付短债，另外还有强大的央企大股东支持能够保持融资渠道顺畅，这样的企业，拥有足够存货的房企在未来行情回暖时将获取超额的利润，前提是地价和房价处于上升通道。

  从行业的中长期发展来看，房地产市场仍有很大的发展空间，因此即使今年土地市场低迷，仍不断有大房企择机购地，寻求进一步做大的良机，很多大型房企的拿地策略也随着市场的变化而转变，“短、平、快”成为这些房企短期内策略的主线。