自2011年9月1日起，常州商业地产交易调整税费，其中关于个人所得税与土地增值税均有较大变化，对于那些购买几十万元商业地产的中小投资者来说，在今后转让时将要比原来缴纳更多的税费。对此调整，各方反应不一，但唯一可以预期的是，它将对已有所起步的商业地产带来不小的打击。

  □快报记者 刘劲松

  新规后税费总额增加

  常州市地税部门近日针对商业地产转让税费征收政策进行了“收紧”，自2011年9月1日开始实施，这意味着商业地产投资环境受到压缩。

  据了解，9月1日起实施的二手非住宅征税具体实施办法是：商业地产有不动产发票的，营业税征收差额的5.6%；土地增值税按差额30%起征收；个人所得税按差额的20%征收。商业地产没有不动产发票的，营业税征收全额5.6%；土地增值税征收全额的2%；个人所得税征收差额的20%。而在此之前，一般情况下，常州市对于商业地产的征税标准为营业税征收差额的5.6%；土地增值税征收全额的2%；个人所得税征收全额的1%。

  据业内人士介绍，目前常州本地几个专业商业地产经纪机构已专门对此调整做出研究并找寻应对之策。

  税费调整后差距惊人

  按调整之后的税费征缴政策缴纳的税费，与调整之前相比，差距可谓惊人。尤其是对那些中小投资者来说极为不利。

  李先生有一套商办楼，当初购买时50万元，假设他要以55万元的价格转让出去，9月1日前他所要缴的税费是：营业税为2800元；土地增值税为11000元；个人所得税为5500元。总计为19300元。现在要缴纳的税费：营业税为2800元；土地增值税为14160元；个人所得税为6608元。总计为23568元。也就是说，相比新规执行前，李先生的这套商办楼所要缴的税费要多出4200多元。

  另外，个税按照差额征收的变动，对于较早投资商铺的人而言是个非常不利的消息。比如：张小姐若干年前以11万元的价格购买了套小商铺，后来要以38万元的价格卖出，新规前，她所需交纳各种税费为3万多元。新规后，全部加起来一共要交15万元左右。

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  为什么要调整？

  常州地税局有关工作人员表示，实际上不能称之为税费的调整，只能说以往常州市对于商业地产转让征缴税费的环境比较宽松，而这次是按照国家有关规定“严格按政策来了，事实上，相关税费的征缴比例，都是按规定实施的。”

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  商业地产面临被动

  相对宽松的税费缴纳环境，突然收紧了，可以明确的后果是：那些花几十万元购买商办楼或小型商铺的中小投资者缴纳的税费多了许多，刚刚有所起色的商业地产又面临着被动。

  业内人士表示，随着税费的调整，商业地产未来的走势变得模糊起来，“人们在购买商业地产时要考虑，今后会不会卖得出去？”

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  正方反方各有说法

  支持方认为，新规标志着商业地产投资环境的规范，减少了商业地产投机行为的产生，与国家调控房产市场的目的一致，另外也培养了投资者按实纳税的习惯。

  反对者则认为，此次调整二手商业地产的个税征收标准并没有像住宅征收契税或者个税一样分门别类，不管你是刚需，还是大老板投资商，所要缴纳的税费都是一样的，这对于中小投资者来说极不公平。