7月底，江宁广博苑开盘起价7400多元/平方米，刷新江宁“谷底价”纪录。不过，这个比周边同类产品低了至少4000元/平方米的楼盘，并未开盘大卖，至今成交记录仍为零。不在限购之列、价格“诱人”，为什么这家楼盘得到的市场反响却有些冷淡？

  事件

  成交为零，认购21套

  7月底，江宁楼盘广博苑新推出定位“住宅公寓”的40年产权的小户型，低至7400多元/平方米的单价，刷新了江宁“谷底价”。此前，华菁水苑开盘折后均价8060元/平方米和万裕龙庭水岸的7999元/平方米，都曾一度成为今年江宁“谷底价”，不过真正低价的房源只占极少数。

  广博苑此次推出的房源，主力户型为48-58平方米。该盘销售人员透露，七千多的价位有很大选择空间。82折优惠后，朝北均价7700元/平方米，朝南均价8600元/平方米。“4-5层的特价房，均价7500元/平方米，低者7400多元/平方米。朝南的户型最便宜的8480元/平方米左右，基本上9000元/平方米以内都能买到。”

  记者走访发现，与广博苑位于地铁天印大道站的莱茵铂郡，40年产权、5米挑高的精装房源均价13000元/平方米，七夕特惠活动之后，朝东的超量户型最便宜的11900元/平方米。天印大道站下一站的城市之光国际公寓，65年产权的小户型与广博苑也形成竞争，精装修还送全套家具家电，位于北楼8-15层，最低报价10600元/平方米，大多数房源售价11000元/平方米以上。如此算来，广博苑比周边同类产品销售均价，低了至少4000元/平方米。

  然而，这个被业内认为“诱人”的价格，并没有让广博苑开盘热销。根据南京网上房地产的统计数据显示，该盘7月30日推出的261套房源，截至记者发稿时，成交记录仍为零，认购量也只有21套。

  探因

  产品差异大，地铁有点远

  据了解，目前广博苑前期住宅二手房源单价都已经在10000元/平方米左右，周边其他二手住宅价格也都在11000元/平方米以上。“乍一看，广博苑的价格好像很低，但是仔细算也没有那么便宜。”莱茵铂郡一位销售人员对广博苑的低价入市表现得很淡定。

  她分析，莱茵铂郡是5米挑高，还带精装修，两层的精装费用都要3000元/平方米。“如果剥去精装修成本，我们也才10000元/平方米，低的9000多元/平方米也能买到，而且我们一层当两层使用，分摊到每平方米使用面积上的价格反而比广博苑低很多。”

  在城市之光国际公寓，一位销售人员认为，除了没有精装修外，广博苑离地铁的距离也比周边楼盘都要远些，这也是其定价较低的原因。相比之下，城市之光国际公寓是65年产权的酒店式公寓，民用水电，满60平方米还可以落户，此外，城市之光国际公寓旁边就是生活购物、餐饮娱乐齐备的义乌小商品城，配套优势也较明显。

  记者现场探访发现，广博苑东靠江宁高级中学，西临天印大道，离地铁一号线南延段天印大道站步行大概8、9分钟。而城市之光国际公寓和莱茵铂郡都紧挨地铁站，区位优势确实比广博苑明显。

  40年产权办公房竞争激烈

  附近我爱我家房产中介经纪人胡先生如此分析广博苑此次低价入市并没热销的原因：“办公性质的房源在江宁本来就卖不出好价钱，百家湖地铁站旁的诚基·百家湖小公馆，办公挑高房源也才14000多元/平方米，折算后的使用面积单价和广博苑差不多，投资潜力和生活便捷度当然是百家湖那边好。”

  新浪乐居南京地区主编王小军也认为，在江宁，商业性质的小户型竞争相当激烈，广博苑要赢得市场并不容易。记者调查也发现，亚都天元居、莱茵铂郡、金陵天成、城市之光国际公寓等多家楼盘都是此类房源。此外，王小军还认为，广博苑定位“住宅公寓”之后，便受到70年产权的小户型住宅的激烈竞争，目前江宁天泰青城、胜太华府、文鼎雅苑、悦恒君铂国际等都有这类房源待售，未来的销售前景也很严峻。

  记者从南京网上房地产的统计数据也看到，截至记者发稿日，南京商业性质可售物业中，江宁以超过50万平方米的可售量位居榜首，实际上截至目前，江宁区此类物业的成交量仅49065.71平方米，不到目前可售面积的1/10。吉合田房地产顾问机构董事长石旭升分析，目前江宁商业物业待售量巨大，那些缺乏品牌影响力的商业物业未来生存状态会更加艰难。

  快报记者 周映余