物业费交还业主管的法治意义 7月21日 王琳

  北京市住建委前日公布《北京市住宅区业主共有资金管理暂行办法（征求意见稿）》，将物业费、住宅专项维修资金等纳入“业主共有资金”，交由业主大会账户管理。该“办法”若能顺利通过，意味着业主大会将取代物业公司，成为业主共有资金的直接管理者。

  京华时报一评

  曾几何时，物业公司在小区的存在，最主要的方式就是凭借与开发商的关系，先占为王。在未得到业主授权的情况下，物业公司自我加冕了小区管理权。这不是社区自治的应然状态，也不符合《物权法》。《物权法》在业主和物业关系上，明确了业主大会和业主委员会的存在，并以“物业服务企业”替代了原有的“物业管理企业”。这是一次常识回归，但要对固存的陈旧观念进行纠偏还需时日。

  简言之，业主对所属物业的管理属于自物权（所有权）主张，这是典型的私权利范畴。

  物业费、住宅专项维修资金、共用部分经营收益等，均为业主共有资金。这笔钱的所有权人是业主，业主对自有资金的管理，到整个小区公共领域的管理，与公民对私有财产的管理并无本质区别。不同的只是，前者由业主集体行使权利，后者由所有权人单独行使权利。

  创新社会管理当中，社区管理是引人注目的领域，而社区管理的关键就在于业主自治的落实程度如何。从社区自治看社会管理，其实每个社区都蕴藏着一个“法治模型”。业主通过业主大会和业委会实现对小区的管理，而物业公司的合法性只有两个来源：一是业主大会的选定及委托；二是经业主大会授权后由业委会来选定及委托。有了业主的意志和选择，才有业主对自选物业公司的认同。物业公司的全部权利来源于业主的授予，物业公司的定位只能是由业主产生、对业主负责，并向业主报告工作的服务机构。

  在这样的模式下，由业主大会管理业主共有资金不过是自然而然的事。陌生人社会是契约本位的社会，合意是契约的基础。法规先行，有助于减少社区自治的阻力，但业主的自治能力也不是一天两天就能成熟起来。对于这一新鲜事物，我们应保持足够的耐心。

  现代快报再评

  物归原主，天经地义。此前一些物业公司习惯于“管理”，因为“管理”派生出权力，以致业主花钱买罪受，花钱请大爷。而《物权法》的一大亮点，就是将“管理”改为“服务”，明晰了业主和物业的关系。

  真正代表业主利益的是业主大会，但业主大会不是常设机构，它必须委托业委会行使维护业主利益的职责。这就意味着，在业主与物管之间，业委会一方面可以传递物管的声音，另一方面又可以挟业主的授权而与物管讨价还价，这样的“信使”角色无形中赋予了其权力。此前深圳福田区某小区业委会主任以牺牲业主利益为条件，与物管达成交易从中获利，最后物管不堪其敲诈而报警，才导致东窗事发被判刑。当然，这是极端个案，但此类案件也警醒业主，在监督物管的同时，也要监督并节制业委会。物管、业主、业委会，三方各守本分，业主自治方有成熟空间。