上周理财沙龙栏目为投资达人姜小姐解答了沉重的房贷抗不住怎么办的疑难，这期，同样拥有四套房产的陈女士特地来咨询想为女儿换房的问题。专家的答案出人意料。

  [个案分析]

  方案一

  保持原样，一套不卖

  张经理研究过陈女士的资产状况之后认为，目前陈女士夫妇都接近退休年龄，教师职业的养老金和医疗保险相对普通行业要高，所以日常开支方面有保障。手持四套房产可以都不卖。

  第一套自住房区位不错，位于主城核心地段，三代同堂、老人就医、日常生活都很便利，不需要卖。

  兴都花园小产权房因为产权性质问题销售有困难，从其他城市来看，部分小产权房的产权问题随着时间的推移有望得到解决，且兴都花园位于城北，属于南京主城区，解决的可能性很大，所以等有了产权之后再卖，收益更高，出手也更容易；加上目前租金稳定，缺乏卖的理由。

  另外两套房子，区位都不错，考虑到现在楼市低迷，卖不出好价格，建议持有。

  此外，张经理认为，陈女士持有的50万金融资产比例不大，有存在必要，建议这部分资金继续投资，只是要灵活调整投资配比，千万不要割肉出局投入楼市，那样风险更大。

  “卖三套房才能换一套高档房，这个代价不小！”王小军测算后发现，要换房子的话，以陈女士手中正在出租的三套房子而言，最终约可以卖三四百万，这个总价可以购买中海凤凰熙岸的一套高档房。如果从出租角度，中海一套房子的月租金预计在4500元左右，而陈女士目前三套房子的月租金收入达到5300元，显然，三换一反而不划算。如果从投资角度来看，根据南京房价近三年的增值幅度，陈女士正在出租的三套房和一套高档房的增值幅度基本差不多，所以三换一也没有必要。何况还有大量买卖产生的税费成本，因此王小军的建议是，没必要折腾。

  方案二

  只卖一套，投资信托

  根据陈女士的资产状况，建行张经理分析认为，目前银行认定房地产为高风险行业，所以投资房地产也就意味着回报率不可靠。如果陈女士对自己的房产实在没信心，一定要卖房的话，建议倒是可以卖掉手头的一套价值超百万的房子，比如玄武湖隧道附近的78平方米的二手房，总价肯定超百万，然后购买高收益的信托产品，期限越长收益越高，年收益率可以达到8%-9%，100万一年能有8万-9万的入账，显然比一年租金2.4万高得多，而且还远超房价的增长幅度。

  “信托产品是指一种为投资者提供了低风险、稳定收入回报的金融产品。贷款信托类，权益信托类，融资租赁信托，不动产信托四类，起点较高，100万起售，属于稳健型的投资产品，不像股市那样大起大落，比较适合陈女士这类人群。”张经理补充道。

  [疑问解答]

  女儿名字先去掉是必须的

  陈女士问：女儿已是产权共有人，会不会影响再给她买房？

  答：按照南京目前的限购政策和贷款政策，陈女士的女儿已经拥有自住房的产权，再买房肯定算第二套；如果现在就将女儿名字从产权证上去掉，结果大不相同。

  具体做法就是到房地产交易市场直接以转让或赠与的方式过户给母亲。赠与多一个公证手续，具体费用和一般交易一样。

  张经理补充说，目前到房地产交易市场去掉产权人的名字之后，其档案馆的销档时间不会很及时，建议现在无论买不买房都应该立即去办理变更手续，然后再去查询是否已经销档，一旦资料更新过，再买房和再贷款就算首套房了。

  顾虑保障房影响为时尚早

  陈女士问：保障房的大量上市会不会对我持有的这些房产产生冲击，导致不好卖不好租？

  答：这个担心完全没必要。王小军认为，保障房今年只是刚开始大规模开建，何时建成，何时流通到二手房市场，能否随意流通到二手房市场都是问号，至于对现有楼市的冲击更是遥不可及，现在担心完全没必要。

  “据我们了解，南京大型保障房地段都很偏，基本配套很不完善，要建成并入住，至少需要2-3年的时间，陈女士所持有的房子区位优势都很明显，所以保障房对她的影响几乎为零。”张君表示。

  快报记者 费婕

  [理财档案]

  读者：陈女士

  年龄：50岁，即将退休

  不动产：4套

  其他资产：50万投在股市和基金，处于亏损状态。

  家庭状况：女儿大学刚毕业，自住房产权证是女儿和陈女士的名字。爱人是老师，还有9年退休，收入稳定。

  理财需求：想卖掉1-2套房给女儿换套高档房。

  [理财顾问]

  中国建设银行贵宾理财中心理财师 张经理

  新浪乐居主编 王小军

  中原地产研究总监 张君