当前，一些单价在1万元左右的低总价房源开始集中入市。其中，最引人注目的是以万科为首的品牌房企推出的小户型房源。据悉，万科金域蓝湾二期即将推出78-125m2的户型，90m2以下的户型将有300余套。与此同时，江宁、江北两大刚需板块还将有20多家纯新盘入市。在江宁，保利梧桐语、绿地紫峰公馆等均定位刚需，而定位高端的爱涛尚逸华府也将推出定价合理的小户型。在江北，原本商业性质的弘阳壹号将改成住宅性质主推刚需小户型，阳光帝景、东方万汇城等也将有刚需房源推出。

  可以想见，“刚需市”已经炼成，一场刚需盘火拼将不可避免。为了在抢客大战中占得先机，一些楼盘已经祭出了“降价”大旗。 快报记者 周映余 杜磊 周彤

  房价松动

  最高直降4080元/㎡

  5月17日，威尼斯水城加推房源，成交均价比前期低了近500元/㎡，虽然此次房源位置不如前批房源，但江北板块的房价松动趋势已进一步明晰。而在江宁，新近开盘的中冶天城、融侨世家、鸿意万嘉等楼盘也纷纷放低姿态，开盘当天分别给出了92折甚至91折的大幅优惠。

  刚需盘真降的多了

  让利、降价的并不仅仅是上述几个个例。今年，随着三套房限购、年内5次上调存款准备金率等压力，一些楼盘掀起“2房变3房”、“毛坯变精装”、“送全套家具家电”等方式暗降促销。

  但是这招并非对所有楼盘都奏效，于是近期一些楼盘公开喊“降”。3月还是均价8500元/㎡的江北大华锦绣华城，4月底降价700元/㎡，均价7800元/㎡，此举也引发了刚需房源明降时代。

  比如，年初均价还在11000元/㎡的文鼎雅苑，5月初均价回落到9200元/㎡；诚基·百家湖小公馆特惠房源最高降4080元/㎡，尽管此降幅是与备案价相较得出，但优惠之后大部分单价在14000多元/㎡，与之前160000元/㎡的成交均价相比确有下降；5月17日，威尼斯水城新房源加推，实际成交均价8300元/㎡，比其五一期间开出的高层房源低了近500元/㎡。不过该盘销售负责人解释，此次降价是因为推出楼幢位置不好。

  抢客时代已经到来

  “世上本没有客户，把别人的客户抢过来便有了客户。”一位资深业内人士对当下楼市的精辟概述，在当前市场被精彩演绎。

  除了公开喊降的一些楼盘，江宁大学城将于6月开盘的纯新盘华菁水苑，就以低于周边楼盘1000多元/㎡的“8字头”单价入市抢客，喊出“60万元买三房”。

  面对个别楼盘低价入市，多家楼盘也委婉地表达了降价的意愿。江宁金陵天成一位销售人员透露，后期该盘也会有大幅让利；万裕龙庭水岸、文鼎雅苑的相关责人均表示，涨价是不可能了，如市场进一步恶化，也会根据市场合理定价；江北大华锦绣华城则表示将坚持江北“谷底价”。

  南京万唐置业顾问有限公司总经理周斌分析认为，目前江宁、江北房价下调的趋势明显。“央行又上调存款准备金率了，首套房首付可能还会上调，开发商融资的压力会更大。到时候不仅投资者，一部分刚需也会被挤出市场。在市场蛋糕进一步缩水的情况下，个别资金压力大、地段产品欠佳的楼盘只有更大幅度降价，才能抓住有限客户。”周斌同时表示，虽然下半年将出现大面积降价，但整体降幅可能不会很大。这一观点，得到了吉合田房地产顾问机构董事长石旭升等众多业内认同。

  后市猜想

  供大于求的

  拐点将出现？

  刚需盘目前纷纷降价抢跑，这与下半年楼市竞争惨烈的预测不无相关。诚基·百家湖小公馆一位销售负责人坦言，未来惨烈的竞争不可避免，尤其是地段不理想、前期涨幅过大的楼盘。

  来自新浪乐居的统计数据显示，下半年南京楼市有新房源的楼盘多达152家，江宁、江北两大板块占总上市量的52%，其中有20多家纯新盘，推盘量也不容小觑。仅在江北板块，下半年就有近4000套房源入市，其中，大华锦绣华城六七百套，威尼斯水城1000多套，天润城2000套左右。其他数十家楼盘的上市量也维持在200套上下。值得注意的是，截至记者发稿时，南京新房的库存量已经达32882套。

  与刚需房海量供应不对称的是，市场消化力明显不足。据网上房地产的数据，今年2月～4月，南京成交的房源中，面积在100平方米以下的分别为1280套、1377套以及1391套，平均每个月消化的刚需房源约为1349套。这一数据与去年同期相比有所下滑，以4月份为例，去年100m2以下房源的成交量为1986套，今年同比减少了595套，下滑了近30%。具体到江北，传统的“金三银四”期间，江北共认购商品住宅1631套、成交726套，同比降幅分别达69.3%和82.6%。另一个刚需房阵地江宁的消化量也不容乐观，3～4月份该板块共认购1062套商品房，成交884套，同比降幅也在50%以上。

  “刚需房源海量入市，市场消化能力却日渐转弱，必然导致供大于求的拐点出现。”一位资深业内人士说。对此，南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示认同，他指出，楼市调控背景下，供大于求的市场现象一直局部存在，随着调控的持续深入，未来房源的消化将越来越困难，市场整体供大于求的的拐点可能会出现。

  房贷加码

  开发商还能扛多久？

  刚需房源消化能力明显不足的一个重要原因在于：银行贷款门槛步步走高，下款速度却日益缓慢。5月18日起，存款准备金率再度上调0.5个百分点。这是央行今年以来第5次上调存款准备金率。日益高涨的存款准备金率使得刚需购房者的贷款成本也“水涨船高”。

  多家银行利率上浮10%

  随着存款准备金的再次上调，民生银行、浦发银行、建设银行、深发展银行、光大银行等银行都表示贷款利率在基准利率的基础上，再上浮10%。只有工商银行、农业银行、交通银行等少数几家银行执行基准利率。而光大银行的首付比例已经提高到四成，同时农业银行、建设银行等银行都表示，“最低首付三成，但是会根据贷款人的收入、信用等具体情况进行调整，不排除一些购房人的首付为五成。”

  三四个月不下款很常见

  利率上调了，首付提高了，银行的下款时间却变长了。记者以购房人身份咨询了各家银行，得到的答复多是：你现在可以在我们银行申请贷款，但我们现在没有额度，下款时间可能会等的比较长。目前仍有额度的银行给出的答复则是：额度充足的话一个月左右可以下款，但是慢的话，三四个月下不了款都很正常。有知情人士透露说，“现在存款准备金率这么高，银行本身额度就非常有限。房贷一般是基准利率或者基准利率的1.1倍，而企业贷款通常是基准利率的1.2倍。因此不少银行更倾向于做收益更高的企业贷款，房贷的额度砍掉了不少。”

  后期降价范围会更大？

  房贷迟迟下不来甚至根本下不来，购房人急，楼盘开发商更急。尚恩经纪董事邓永忠告诉记者，银行下款慢的问题，直接影响到了开发商的资金回笼速度。这一点，广智行营销顾问有限公司总经理柳彪表示认同：“现在开发商是两头都紧，不仅购房人的房贷迟迟下不来，开发贷款也难贷。目前大多开发商资金链处于偏紧的状态。”柳彪进一步分析说，开发商资金链紧张有两种解决办法，一种就是选择地产信托等其他融资渠道；还有一种就是加快房源销售速度，一个常用的手段是以价换量。

  江苏苏垦广告有限公司总经理经纶也认为，在目前部分楼盘放价的情况下，后期降价范围会更大。南京房地产开发建设促进会秘书长张辉则建议说，对于买房人来说，今年下半年乃至明年上半年可能会是一个比较好的买入时机。

  置业锦囊

  开发商就快顶不住了，刚需再等等

  江苏苏垦广告有限公司董事长经纶：调控的大方向短期内不变，现在一些刚需楼盘价格出现了松动，而一些楼盘可能迫于资金压力，降价幅度会更大更深入，建议刚需人群等等再下手。

  要买就买大户型，以后要换房难了

  南京万唐置业顾问有限公司总经理周斌：今年下半年和明年上半年是购房的好时机，建议刚需人群筹钱买个位置好的大户型。因为谁也不知道调控持续多久，三四年后如果想改善住房，首付、贷款压力可能会更大。