江苏省物价局近期公布了商品房销售明码标价实施细则，5月30日开始执行，细则明令商品房销售实行“一套一标”。细则同时明确了中介服务机构在销售二手房时，也要实行“明码标价”。业内则普遍认为，二手房成交价是买卖双方博弈的结果，“一房一价”在二手房市场实在难以执行。

  然而，扬州市已在两年间建立起一个几乎覆盖全市的“二手房价格数据库”，这在全国来说也是第一家。目前，全省多地借鉴“扬州模式”并拟逐步推广。

  □快报记者 马乐乐 沈晓伟

  扬州做法

  建库为了杜绝“阴阳合同”

  在二手房交易过程中，“阴阳合同”的存在，扰乱了房地产交易的秩序，导致部分应缴税收的流失。为了扭转这种局面，扬州市物价部门联手地税部门以建立数据库的方式，掌握全市二手房的实际价格。据负责数据库建立工作的扬州市价格认证中心主任曹欣生介绍，早在2009年春就开始为建立数据库忙碌。

  数据库的准确叫法是“存量房一房一价数据库”。据负责人解释，“存量房”，俗称“二手房”，但一套房子也可能是三手、四手房，因此“存量房”的叫法更准确。

  建立数据库分三步走

  第一步：一区一价。首先物价局通过各房产中介公司、房产交易权属登记中心、存量房价格信息采集点、市物价局房价备案信息等多方位的渠道，收集大量准确的房产交易价格数据，通过专家的集体审议与会商，确定各个小区商品房的基准价格，同时推算别墅价格，先做到“一区一价”。第二步：一栋一价。接下来工作人员进行实地“扫楼”，采集记录影响房价相关因素的基础信息，“结合统计学上的调整系数，确定到每一栋价格，实现‘一栋一价’。”第三步：一房一价。在掌握了一栋楼整体价格的基础上，进一步算出每一套房的价格，最终实现存量房“一房一价”。

  全市覆盖率超过95%

  据曹欣生介绍，扬州市超过95%的存量房已被这个数据库囊括在内。同时，为了尽量不遗漏房子信息，物价局还建立了信息采集填报制度，明确了10家房产中介公司、权属登记中心与契税征收大厅，每月汇总填报《存量房实际成交价格信息表》。据了解，这个数据库运行一段时间来，积极发挥调控房地产市场价格作用。不过，曹欣生也表示，这个数据库所有的价格只能作为“中准价”，而并非通常意义上的市场价，主要作用是为地税机关计税服务。

  据介绍，如果有市民对数据库里的价格有异议，可以启动政府价格主管部门的重新认定和复核程序。目前为止，市民持有异议的情况很少，尚未有这样的案例发生。

  影响

  江苏多地借鉴“扬州模式”

  据了解，自2010年4月1日以来的九个月中，通过“数据库”的帮助，使得扬州二手房交易环节的各项税款增加约468万元。2011年春节前后，江苏各地物价税务部门纷纷前往学习借鉴，江苏省泰州、淮安、苏州、宿迁等地价格认证中心都专程前往学习。其中，仪征市的“数据库”已在近期建立完毕。

  这种模式的成功建立，也引发了不少人的猜想：针对现在发改委的“明码标价”，不妨照搬“扬州模式”，或许可以成功实现二手房的“一房一价”。对此，有业内人士认为，这个创新举措虽有积极的进步意义，但操作上依然有难点。

  焦点

  如何保证数据的真实？

  按照扬州物价部门的做法，二手房的房价是物价局通过各房产中介公司、房产交易权属登记中心、存量房价格信息采集点、市物价局房价备案信息等多方位的渠道掌握到，并会同专家确定下来的。

  有业内人士指出，“阴阳合同”长期存在且较为普遍，因此通过房产交易权属登记中心很难了解到市场的真实状况；二手房中介的报价往往高于二手房的实际成交价。因此，离开市场交易的主体，很难掌握真正的二手房价格。“如果物价部门自己掌握的数据都不能尽量客观，那么势必会影响到一房一价的效果。”

  交易价与核价差额应为多少？

  如果二手房买卖合同的报价与物价部门计算出来的基准价格有偏差，通过和通不过的分界点在哪里呢？假设一套房子的基准定价是100万元，而合同上成交价约定为95万元，那么会不会是“阴阳合同”？

  “如果一套房子允许的偏差是5%，那95万不算阴阳合同，94万就算是了？这恐怕有点机械吧。”业内人士认为，影响一套二手房价格的因素非常多，对二手房进行“一房一价”，应当慎行。