财政部、国家税务总局春节前联合发出《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，明确从1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售，全额征收营业税。近期，新政对南京二手房市场的影响开始显现：大部分二手房房主要求买方承担增加的营业税，南京二手房市场超过五成的房源因此变相涨价，让原本冷清的市场“雪上加霜”。

  200万房子营业税多了8万多

  王先生在河西奥体新城有一套100多平方米的房子，这是他2009年花150多万元买的，去年年底他以200多万元的价格（净得价）挂牌出售，交易细节都谈得差不多了，只等着春节小长假之后办理过户。没想到，正月初七上班后，原本已经谈好的交易却因为新政出了问题。

  按照原政策，王先生需要缴纳的营业税约为：（200-150）×5.5%=2.75万元，但是按照1月28日起执行的新政策，他需缴纳全额营业税：200×5.5%=11万元。相比1月28日前，他要多缴8万多元的营业税。原本购房人愿意承担2.75万元的营业税，多了8万多元后，购房人表示不能接受，这笔交易陷入了僵局。

  记者从南京多家中介企业了解到，春节后上班的这几天，关于营业税的咨询特别多，不少春节前谈好的交易不得不重新谈，大部分房主都要求买房人来承担新增的营业税，导致这部分购买未满5年的二手房实际房价高了数千元到数万元不等。

  五成以上二手房交易未满5年

  营业税全额征收的影响范围有多大呢？满堂红南京公司的统计数据显示，去年第四季度该公司成交的二手房中，76%的房源都未满5年。我爱我家市场部经理舒莉莉表示，该公司二手房交易中，交易未满5年的房源占比超过了五成。她说：“江宁、浦口和奥体等新城区的房源是南京二手房市场交易的主力，交易未满5年的占大部分。”

  南房置换运营总监郑宏伟也表示，该公司初步估计交易未满5年的二手房房源占比应该在50%以上。换句话说，按照新政，现在南京二手房市场上，超过五成的房源营业税都需要由差额征收改为全额征收，增加的营业税在数千元到数万元不等。

  据了解，按照二手房交易惯例，房主都是要求购房人承担交易中产生的税费。此前，营业税曾经由交易满2年免征改为满5年免征，南京二手房市场大量交易满2年不满5年的房源被征收营业税，大多被房主以各种形式转嫁到购房人身上。这次新增了营业税后，实际上相当于超过五成的房源要变相涨价。

  市场集体观望等地方限购细则

  营业税全额征收，二手房变相涨价后，让原本冷清的市场更冷。加上“限购令”、二套房首付提高、贷款趋紧和加息等系列政策，业内认为近期整个房产市场将进入观望期。一方面房主卖房热情不高。据365地产家居网统计，2011年2月1日-9日，南京二手房全市个人挂牌量仅1446套，日均160套，与2010年动辄单日上千套的挂牌量相比，个人挂牌量下滑幅度惊人。另一方面，南京各家中介企业表示，春节上班后咨询和看房量也比往年低。“限购令细则还没出台，无论买房卖房都会再等等。”郑宏伟认为，限购令对于市场的走势将有更直接的影响，市场的真实走向需要等细则出台后才能看出。

  快报记者 文涛

  行情播报

  二手房市场跌至冰点

  受春节及系列新政影响，2月上旬南京二手房交易量与1月份相比大幅下滑。南京网上房地产数据显示，2月1日—10日，南京全市二手房成交仅614套，日均成交量只有60余套。而1月份成交了6378套，日均成交量超过了200套。相比1月份，2月上旬南京二手房日均成交量少了七成。

  南京多家中介企业负责人表示，今年春节期间基本没有成交，网上显示的成交数据大多是春节前没来得及过户，上班后才完成的交易。据南京我爱我家市场部统计，春节期间该公司所有门店咨询量同比2010年春节期间，下降幅度超过了50%。

  虽然春节期间南京出现了持续的好天气，不过绝大部分中介企业都关门歇业了，市场基本处于停滞状态，这是2月上旬二手房成交量大幅下降的主要原因。此外，业内人士指出，新政和加息等调控政策对市场的影响明显，买房卖房人目前都处于观望状态。值得一提的是，我爱我家数据显示，2月上旬南京二手房供求比为1.83：1，二手房供应量和需求量都明显下降。原本预期的节后二手房市场旺季有可能被新政所遏制，预计会出现一段时间的观望期，南京二手房成交量短期内不容乐观。 快报记者 文涛