房地产市场调控新政（国十条）出台后，首例开发商退地（住宅开发用地）11月30日出现在上海嘉定。业界人士分析，与2008年“退地”潮不同的是，此次退地不仅是为当初的高价拿地埋单，更是因为持续收窄的融资渠道，让房产商“圈钱”受阻无力开发，从而把资金链问题从幕后搬到了台前。2008年6月，上海普陀长风某地块被开发商退地，随后多个城市爆出退地消息，接下来出现了2008年下半年至2009年上半年的一轮房价调整。这一次又将如何呢？

  没钱赚，不玩了

  公开信息显示，被退订的两个地块是：嘉定区真南路以南、走马塘以西地块（下称“真南地块”）；嘉定区百安公路以西、恒荣路以南地块（下称“百安地块”）。对应的开发商分别为宝华企业集团（下称“宝华”）和莱蒙宝山信息咨询（深圳）有限公司（下称“莱蒙宝山”）。

  上海土地交易市场第91号和109号土地出让公告显示，这两家公司分别于今年1月7日和2月26日摘得上述地块，成交总价分别为24.186亿元和11.05亿元。其中，真南地块折合楼面地价约12503元／平方米，与起始楼面地价相比，成交溢价率达336%，一度成为上海嘉定南翔住宅用地地价的“标杆”。

  业内人士分析，按照这一拿地成本，再加上建安成本和财务成本，最终出售的商品房成本大约在1.9万~2万元/平方米。而目前邻近的楼盘如金地格林世界，其精装房销售价格也大概在1.8万~2.1万元/平方米。照此计算，如果房价在楼市调控政策出台以后停止上涨，真南地块的开发利润将非常低甚至为负。

  开发商很缺钱

  易居中国分析师付琦指出，“退地”只有两种可能，一种是一方违约，一种是双方都违约。“出让方违约只可能是无法交地，但这两年上海的宅地都是净地出让，因此不太可能存在这个问题。”也就是说，一般退地都是开发商方面违约。“但是现在宅地越推越少，开发商抢地都来不及，拿到手的怎么可能‘吐’出来？这样推理，开发商退地的原因多数就是缺乏资金。”

  记者采访中，宝华一位知情人士介绍说，考虑到真南地块总投资额可能高达40亿元，宝华在拿地之前引入了合作伙伴。然而，今年楼市调控新政出台后，合作伙伴融资受阻，并在很长时间内都难以解决资金问题。在筹资无望的情况下，只能选择退地。该人士说，退掉真南地块后，宝华损失了约6000万元，其中约5500万元属于竞买保证金。

  同样的资金难题或许也出现在另一家退地开发商莱蒙宝山身上。相关资料显示，莱蒙宝山与正赴港IPO的房企莱蒙国际集团有着千丝万缕的关系。据有关媒体报道，长期以来，莱蒙国际也因为融资渠道狭隘，企业的快速发展受到极大的制约。

  退地可能刚刚开始

  易居中国近期的一份报告指出，4月份史上最严厉调控政策“新国十条”出台后，国内上市房企现金流普遍“饥渴”，其中中报营收前20强的房地产上市公司，每股经营性现金流为-0.70元，已创近几年同期最大负值。其中上半年拿地“疯狂”的保利地产上半年经营活动现金流量净额为-233.48亿元，已超过了同期同样拿地较多的万科（-95.14亿元）。有市场分析人士甚至指出，随着开发商资金链持续紧张，在全国范围内，不排除类似真南地块这样的案例还会出现的可能性。

  《第一财经日报》

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