最近一段时间，南京楼市的“回暖说”“抢房潮”尘嚣直上，在被买房人寄予厚望的“国十条”楼市调控政策高压之下，市场成交量却一路走高。房价真的就降不下去了吗？记者调查发现，在购房需求释放的同时，楼市销量还远远没到去年同期水平，一些炒房人还在感叹房子卖不掉。南京网博研究机构总经理孙海表示，南京8月份的楼市“躁动”只能是“疑似回暖”。

  有效需求起码得拦腰砍！

  “除了金地自在城楼盘的热销个案，其他楼盘我也没觉得有多火爆啊。”一家民间研究机构人士向楼市大泼冷水，以紫金东郡为例，67套房源，开盘当天到下午才卖光，而到场的购房人有400多组，“弃号率”很高。同样，这次招来了4204名买房人的仁恒G53公寓，在两天的选房之后，也只认购了367套，其中还有“员工房”57套，“很多人是拿了十几个房号去排队的，这能算有效需求吗？”

  而仁恒G53公寓的开发商也表示：“很多家庭拿了不少身份证领号的，估计也只有一两千个有效房号。”一名业内人士更是判断说：“最多也就1500个有效房号吧。至少也得拦腰砍了。”

  折扣多多，开发商也没底

  即使在这么“火爆”的情势下，开发商并没有放弃优惠促销。

  以金地自在城为例，开盘给出了四重优惠可重复累加的方案：最高优惠可达4.5%，相当于房价打了9.55折。 再看紫金东郡楼盘，最高折扣也在95折的样子。同样，仁恒G53公寓也是优惠多多。

  江宁的融侨世家楼盘“迟迟”不开盘，但是对登记客户给出了开盘前优惠，每天优惠200元/平方米的优惠，累计直到开盘日止。

  “开发商对购房人一次性付款的优惠可谓最大。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉说，说明开发商对现金流的迫切性，钱付得越快，折扣给的越多，“开发商心里也没有底”。

  成交量比新政前差得远

  8月份新房二手房成交均突破了3000套。“这个能说明楼市火爆吗？显然不能！”江苏乾和置业有限公司营销总监唐登洋说，去年正常月份的新房成交量都在八九千套，二手房也不例外，高峰期甚至蹿到了1万套以上，“去年一半的量还没卖到，这么早说楼市回暖、火爆，是不是显得过早了？”

  本月四幅地均底价成交

  8月24日，在冷清的气氛下，南京市国土局低调地以底价出让了河西和江宁的两幅地块。

  这样“零竞争”的出让土地，在“国十条”新政之后，已经是一个常态，加上上述两幅地块，8月份南京国土部门公开出让的4幅地块均为底价成交。

  开发商放慢供应节奏

  号称史上最为严厉的“国十条”让开发商纷纷选择“捂盘惜售”。今年8月，新房上市量也就3200多套。“这怎么够？”张辉略带“讥讽”说，连2008年的水平都赶不上，开发商“操纵”了市场房源的供应量，以此客观制造了市场房源的虚假紧俏现象。

  与之印证的是：此前，河西一家楼盘涨价1000多元/平方米，只推出了60多套房，当日认购率超7成即被曝热销，但是那幢楼还有100套左右的房子没拿出来卖。

  南京中原DRC监测数据也显示，截至8月27日，南京市新增房源3170套，环比上月下降了20%，市场反而出现了供应略小于销售的局面，单月供销比为0.98：1。

  投资客比例占到7成

  相关统计显示，目前市场投资客的购房比例竟占到了大多数。

  “我们统计的一些楼盘，带投资性质的比例高达70%。”南京中原地产中心研究总监张君说，现在在江北买房人的投资比例普遍在6成左右，这样的楼市算正常吗？很多买房人现在一次性付款的比例很高，都属于“抄底”的。

  唐登洋说，这部分一次性付款购房人的提前入市之后，以及刚需型的“跟风”“咬牙”购房之后，需求必然被大量透支。“等到年底，如果开发商资金链紧张，大批房源外吐时，哪还会热销，降价还来不及呢！”快报记者 尹晓波