楼盘一开盘，就对外说“逆市热销”，可是网上的数据却没卖几套，在楼市低迷的情况之下，这些热销到底是真是假？昨天南京一家楼盘在开盘7天以后，网上只显示认购了3套房源，明显与售楼处对外宣称70%的销售率不符，有买房人质疑说：这是不是开发商玩的虚假热销呢？

  有关部门表示：现场销售必须与网上数据一致，否则违规

  报称热销六七成，网上只卖了3套？

  7月11日，南京江宁喊出“我开盘你抄底”的文鼎雅苑楼盘正式开盘，当天推出的120套（104套住宅），尽管当天上午只卖了二三十套，但开发商当晚表示开盘当天“共计成交了约60套房源”。不过，截至昨天，南京网上房地产（官方网站）显示的数据是，总共只认购了3套，而按照南京市房产部门的规定，开发商在楼盘开盘后的7天之内必须上传认购数据。

  有买房人说，开发商明明对外报称卖了六七成，现在超过了7天，怎么没有看到六七成的数据呢？这是不是在制造虚假热销呢？就此，文鼎雅苑楼盘的工作人员解释说，这是因为前几天上不了网，导致数据没有及时上传，这几天房子继续在卖，已经卖了70套左右了，本周就会上传更新数据。

  同样，7月2日开盘的下关区天正桃源楼盘，当天推出的44套房源，对外称认购了13套。结果呢？昨天网上房地产的数据是：认购4套成交5套。总共9套的销售量，也与当天报称的13套房源不符。另外，河西的一家楼盘在推出166套房源之后，上传的总认购数据竟然超过了300套，被指是“虚假认购”，但随后开发商作出解释是操作不当引起的，目前网上数据显示卖出了149套。

  现场销售必须和网上保持一致

  南京市住房保障和房产管理局相关人士表示，在网上房地产上公示的销售进度信息，必须和售楼处公布的销售进度信息保持一致，否则就属违规行为。“正常如果是集中签订认购协议的楼盘，7天之内就必须上传数据，如果不是集中签订认购协议的，当天就得上传，这主要是保障买房人对房地产市场的知情权，不然你明明网上有房源可卖，买房人到了售楼处又说没有，这就是虚假认购的行为。”

  该人士说，现在很有可能是某楼盘开盘卖得不好，但对外说卖得很好，但又不上传数据，这也是一种谎报热销的违规行为，“如果确实有虚假认购的现象，将坚决予以查处！”

  新政后，10家楼盘退换房614套

  “网上认购数据的不足，也有可能是买房人退换房的原因导致的。”有业内人士分析说。那么，退换房多不多呢？

  在今年4月17日“国十条”新政之后，官方公布的“退换房换手套次排行榜”（90天以内）刚好是在新政实施后的三个月时间之内，排名在前10位的10个楼盘，退换房套次高达614套，其中榜首的一家楼盘竟然有226套！不过，这家楼盘解释说是“因为合同更换的原因，之前销售的房子重新进行了网上备案，不存在买房人退房的说法”。

  有楼市分析人士表示，这个“退换房榜”仅仅是排了换手率在前的10家楼盘，如果算上所有在售楼盘的排行，退换房套次肯定不止这个数，估计在3倍左右，也就说，在新政之后，退换房不下2000套。

  南京房产部门人士表示，造成楼盘“退换房”的原因主要为：购房合同本身打错了，比如因为条款原因，统一更换合同，开发商撤销后重新再打印；买房人想在合同上加直系亲属名字；还有就是买房后因为种种个人原因，要求退换房。

  而昨天记者随机抽问的两家上榜楼盘，对于退换房原因，均解释为“是合同需要重新更改”，这主要是因为房贷政策的变化，一些人购买了二套房，首付比例提高，迫不得已需要修改合同，重新打印所致。

  快报记者 尹晓波

  焦点

  换手率超15%

  将被监控检查

  有楼市专家说，现在楼市持续低迷、成交锐减，楼盘也很有可能通过内部人员虚假认购来制造出旺销假象来。一般操作是：先用内部人员的名字来认购买房子，再以“退还认购定金”的方式退换房，因为此时最多签了一份认购协议，购房合同还没签订，也就不要在网上备案，这时退换房后对外重新销售，这也就逃避了进入退房摇号再销售的程序，以达到虚假热销的目的。

  南京市住房保障和房产管理局人士表示，他们一致盯着“退换房”的换手率，只要有超过楼盘项目总销售套数15%的退换房套次，“我们就会进行监控，并进行检查，看到底是什么原因，如果是虚假认购的退换房，也会坚决予以查处！”

  另据相关数据显示，7月份上半月的楼市成交量也不咋的，新商品住房成交了近900套、二手住房成交了710多套，这样的半月战绩，基本延续了6月份的低迷。