6月30日至今，南京一个有着1700多户居民的高档小区黄埔鑫园，陷入没有物管的“真空期”。垃圾成堆、失窃、断水、电梯停运……各种后果接连发生，业主们怨声载道。这期间，曾有一家物业公司进驻，但一天后就匆匆撤出。又一家物业公司即将入驻，但不少业主已表示“不欢迎”。究其因，这个小区的矛盾由来已久。几年来，业主与业委会、业委会与物业、物业与业主之间，一共打了近10场官司。

  □实习生 朱蓓

  快报记者 常毅 尹晓波

  无物业！

  为维权!

  小区值班室人去楼空

  黄埔鑫园小区位于白下区光华路，是一处高档住宅小区。“小区有1700多户居民，层次比较高。”白下区街道办事处物业管理办公室负责人周科长说。上月30日，管理小区的江苏金大地物业管理公司（以下简称金大地）撤出后，半个月来，这个小区陷入了没有物业公司管理的“真空期”。

  昨天下午，记者来到小区光华路大门，发现门口值班室里空无一人，落满灰尘。大门内是大片花岗岩铺就的小广场，但稍不小心，就会踩上一堆狗粪。西门的情况也类似，门卫室里空空荡荡，只剩几张东倒西歪的桌椅。

  缺少维护造成的电梯停运。也被居民碰到过。“我家住十一楼，我心脏又不好，电梯停了，我只能爬上去。”一位居民很是气愤。而另外一位居民曾经被电梯关过两次，上班都迟到了。物业撤出后，小区里一度垃圾成堆，幸好街道组织人员临时帮助清理，才勉强维持。

  前物业公司撤出后，业委会曾经招聘一家物业公司入驻，但这家公司只呆了一天就撤了。“因为很多业主抵制。”业主称。抵制的原因，是前任业委会主任宁益群等一批业主与现任业委会主任徐喜洋等一批业主之间矛盾重重。前者质疑现任业委会的合法性，以及在招聘物业过程中存在暗箱操作。

  为维权!

  421户业主曾欠缴物业费

  追溯双方之间的矛盾，要从8年前说起。黄埔鑫园小区一期于2002年交付，此后又交付了两期。一期3幢业主张长智是小区退休党员的党支部书记，也是在小区居住最久的300多户业主之一。“当时成立了一个5人小组，是临时业委会。”这个临时业委会诞生之初，就带着居民维权。他们认为，小区地下室应该属于业主，但后来，5人小组提出钱到手后，每户应留30%作为将来成立业委会的经费，结果遭到部分业主的强烈反对，组长就此辞职不干。

  2003年4月，小区成立了业委会，业主郇某就任主任，徐喜洋是成员。业委会认为，小区的车库和3000平米的会所也应归业主所有，并带领部分业主维权。由于金大地物业公司是开发商的子公司，业委会维权的目标对准了物业。“当时业委会说，维权成功，每户分5万。”一业主称，受这个说法的诱惑，有421户业主“响应号召”以示抗议。

  在部分业主拒缴物业费的同时，其他1300多户业主认为，“会所、车库这些一时说不清，人家物业公司做得还不错，我们没理由不缴费。”几年来，这些户业主一直按时缴纳物业费。显然，这为业主之间的矛盾埋下了“定时炸弹”。“凭什么他们享受免费服务，却由我们买单？”

  被罢免!

  老业委会称遭到诬陷

  由于因车库、会所等归属造成的矛盾，2003年11月，郇某任主任的业委会拒绝与金大地继续签订合同，并于次年让其撤出，此举遭到部分业主反对。“业委会无权当业主的家。”18幢业主宁益群称。合同最终得以签订，但只有半年。2004年12月31日后，小区实际上仍由金大地服务。

  在此过程中，部分业主认为业委会滥用职权，开始上访到白下区房产局物业科。宁益群说，2005年6月，超过20%的业主提议召开业主大会。随后，业主们以超过总户数50%以上的选票罢免了业委会。2005年10月，小区成立了首届业主大会筹备委员会，并于2006年1月，以708票通过成立了业委会，宁益群担任主任。当年3月9日，业委会报备区房产局并获得备案表。

  新业委会与金大地交接时，发现前业委会和物业之间竟有“非同一般的关系”。2006年4月20日，南京一家媒体就此进行报道，标题为《业主炒掉业委会抖出内幕，物管给业委会开工资》。报道称，老业委会成员居然将餐费、礼品发票等拿到物业公司报销。“报道失实，完全是没有的事。”对于4年前的这篇报道，当时身为业委会成员的徐喜洋一直坚决否认，他认为老业委会遭到诬陷。为此，老业委会将该媒体告上法庭。不过，他们败了诉。

  很戏剧!

  老业委会3年后又上台

  宁益群称，“新业委会成立后，老业委会一直不承认。”老业委会成员徐喜洋则表示，老业委会才是小区唯一合法的业委会。双方的矛盾不断升级。小区有一个网络论坛，记者发现，在关于新老物业纷争的帖子里，大多数站在徐喜洋一方。宁益群解释说，“我们多是老年人，不会上网，老业委会利用他们的优势——年轻，懂电脑，掌握社会资源，诽谤我们，还常有人身攻击。”

  宁益群称，2006年8月6日上午，她家遭到很多人围攻，“踢门，敲窗，辱骂，我不得不报警求助。”9月14日晚，她家再遭围攻。此外，老业委会要求撤销区房产局对新业委会的行政备案，并起诉到法庭，于2006年10月23日开庭。2009年11月3日，宁益群接到区房产局通知，撤销新业委会备案。就在他们上访时，11月20日，区房产局给徐喜洋任主任的业委会备了案。2010年初，现业委会起诉金大地“非法滞留”，要求对方撤出。

  新业委会没放弃继续上访，并起诉白下区房产局，认为对方为现业委会备案是“乱作为”。根据法律规定，现业委会起诉金大地一案中止。徐喜洋说，后来也一直没开庭。今年6月15日，现业委会贴出公告，称金大地6月30日自动撤离。6月30日后，小区陷入“真空期”。

  就在这几年中，金大地与徐喜洋等几名业主之间的官司打了好几场。金大地起诉这些业主，要求他们缴纳拖欠的物业费。2009年9月，金大地败诉。不过，这份判决被指有些“折中”：金大地败诉，是因为其2004年12月31日后，没有与鑫园小区签订服务合同。但由于金大地提供了服务，所以业主应缴纳物业费，判定业主按原标准的7折缴纳，且不用缴纳公摊水电费。徐喜洋说，遭起诉的这部分业主后来都补缴了。

  很尴尬！

  部分业主不承认现业委会

  徐喜洋上任后，开始操作招聘新的物业公司，但这个过程并不顺利。“我们认为，现业委会不合法。”宁益群等一大批业主并不承认现业委会，他们提出几点质疑：一，没有缴纳物业费，有资格竞选业委会主任吗？现业委会是否合法？二，招聘物业公司是否经过合法的招标程序？结果是否该公示？是否涉嫌暗箱操作？三，没有缴纳物业费的业主虽然有的按7折补交，但最终他们还是侵占了这1300多户按时缴费的业主的利益，凭什么？

  对于这些质疑，徐喜洋一一作了回应。“在金大地和小区签订合同期间，我是缴纳物业费的。2006年，看到金大地胡作非为，又不撤离，才拒绝缴费的。”徐喜洋称，按政府要求，业委会召开了临时业主大会，选聘物业。苏州的一家物业公司应聘。关于金大地的撤离，是因为起诉业主不缴物业费败诉后，主动撤的。

  对于421户业主未缴纳物业费的说法，徐喜洋称“不清楚”。对于对现业委会合法性的质疑，徐喜洋称，这个问题不用回答，“有房产局的备案，有法院判决。”

  很棘手!

  新物业公司进驻却遭拒

  对业主们关于招聘物业公司过程合法性的质疑，徐喜洋表示，现在定的苏州的这家，确实没有经过招标。徐喜洋说，由于金大地突然撤离，目前小区处于过渡时期，没有规定一定得经过招标程序才能招聘物业。“现在签的是临时管理合同，按规定，3个月后，召开业主大会进行表决，到时决定物业的去留。”

  目前，现业委会已经和苏州这家物业公司签订了合同，并将于本月16日入驻。但这家公司负责人顾某表示，13日上午他们为刚招聘的保安进行培训时，一群业主涌进来，阻挠讲课，“并对新保安说，在这里会亏钱，发不起工资。结果不少保安都走了。”徐喜洋则称，自己的工作处处受阻，“上次还挨过老太太的耳光，另一个业委会成员也被打了。”

  就在记者采访时，徐喜洋接到其他业主打来的电话。这名业主对物业能否顺利入驻显然非常担心，“如果到月底还弄不好，我看你也不要干了。”徐喜洋表示，他会坚持到底，并希望能获得支持，尽快让新物业进驻。

  各方声音

  物业“父子兵”有利有弊

  老物业:

  我们无奈选择撤退

  “既然退出了鑫园小区，我们就不想再卷进去了。”江苏金大地物业管理有限公司总经理朱历显得很无奈：面对两大派业主，物业公司夹在中间备受炙烤，唯有撤退一条路。

  朱历回忆说，从2002年进驻小区，到今年6月30日撤退，其间经历的风浪太多了，头两年的物业服务收费率能达到100%，到了小区二期交付之后，一些维权的业主搅乱了小区，就怪物业公司和开发商都是金大地。

  地下室分割储藏间和会所的产权归属是最为根本的问题，一些维权的业主认为“既然金大地开发商和物业公司是一家的，我们就有理由选择不交物业费”，这让物业公司如何生存呢？

  据了解，鑫园小区总共22万平方米的建筑面积，多层、小高层的物业费分别为每月0.5元/平方米和1元/平方米，即使全交齐物业费，一个月也就10多万元，而小区的物业服务员工，人数在93人，光靠物业费发工资，显然不够。“纵然有400多户业主以种种理由欠费，我们也没有全部起诉。”朱历说，前后只起诉了包括徐喜洋在内的8个业主，而徐喜洋也是在败诉后才补交的物业费，现在既然选择撤离，自己也实在不想回头多去谈论这个小区的是是非非了，但为了自身的利益，公司还是在小区留守了12名员工，继续收缴物业欠费，“鑫园这个小区，最多的一年亏了70多万元，总共还亏了300多万元呢，对拒不交费的业主，官司还得打。”

  业内：

  物业“父子兵”有利有弊

  开发商和物业是“父子兵”，这有利也有弊。南京新鸿运物业公司董事长王中宁分析说，开发商作为“老子”，将前期物业服务交给了“儿子”，这时候的物业公司已经受到了双重制约，在受制于业主的同时，也受制于“老子”开发商。这种“父子兵”式的接管模式，让业主在维权时本该找开发商解决的问题，统统加到物业公司身上，而物业本身也会自然而然地维护开发商的利益，协商不好，将会引起业主更大的不满。

  “但是，也不是一概否定‘父子兵’的物业管理模式，万科、仁恒等房地产开发公司的物业，不就是通过贴补物业亏损，得到业主认可了吗？”王中宁说，不管怎么说，物业的小区管理一定要形成良性循环、收支平衡。“现在这个小区最新的矛盾是新物业如何合法进驻的问题。”

  南京市物业办人士表示，《物权法》规定一个小区选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，需要按“1/2以上同意原则”（占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意）来投票决定，并且还要经过招投标的程序。在选聘新物业的问题上，目前的业委会显然是存在瑕疵及程序不完善的缺陷。

  街道：

  不行政干预，会监督指导

  在采访中，有不少业主提出，将小区交给政府接管。徐喜洋也曾经找到街道寻求帮助。但月牙湖街道物业办周科长表示，这显然不现实，根据法律规定，对于小区管理，政府只能指导、监督、帮扶，不能领导，也不能插手过深，“政府不是奶妈，不能进行行政干预，否则不是倒退吗？”目前，街道做得更多的是在民生和安全方面做工作。

  在鑫园小区出现“真空期”这段时间，街道从别处调集人手，按照每450户一个保洁员的标准配置，打扫小区。上午下午都安排人员保洁，运垃圾，所以到目前为止，小区虽然一度出现垃圾无人清理的情况，但后来基本保持正常。此外，水泵房、电力等设备也都安排人检修。至于电梯等特种设备，街道没有资质维护，只能加以提醒。治安方面，由派出所每天派出十多人，日夜巡逻。“最终，是让业委会在合法程序下，招聘物业公司。”

  周科长表示，现业委会的所有工作必须在合法程序下进行，凡涉及到小区重大变化的，必须通过业主大会，要公布、投票、核实、公示，严格程序，业委会只是负责执行。不过，对鑫园小区部分业主拒缴物业费的行为，周科长也颇有微词。“其他业主缴费，让物业为你们服务，这说得过去吗？”金大地撤走前，曾对周科长表示“做一天，亏一天”。周科长最后表示，“有矛盾正常，但要妥善解决。业委会成员不能谋私利，要站在第一线。”

  社会观察

  [盘点]

  纠纷频频 “主仆关系”何以变味？

  此起彼伏的小区物业纠纷比比皆是，种类名堂也是错综复杂，各种纠纷也屡见报端，鑫园小区只是此中一个较为典型的缩影而已。

  老物业被辞，拒不交接

  2009年8月，新世界中心业委会选聘广州侨乐物业公司为大楼物业，并辞退以前的物业华威物业公司。华威物业不服从业委会决定，拒不交接物业工作，提起诉讼。后法院初审判决和终审裁定，华威物业需自2010年6月28日起，15个工作日内移交物管工作，并撤出大楼。侨乐物业公司7月5日正式入驻大楼。据了解，新世界中心目前有各类住户、承租户2万人，每年物管费、停车费达千万，老物业公司不肯撤走可能与此有关，目前两家物业公司仍在“对峙”。

  欠费被告，业主怨服务差

  南京市罗马假日业主杨静被小区物业名城物业告上法庭，杨静被要求支付2007年9月至2009年12月的物业服务费4370.8元、公摊水电费964元、滞纳金696元，共6030.8元。今年5月17日上午9点，庭审一开始，杨静就承认，她没交这笔钱，但这4300多元物管费真的值得她交吗？真的值得所有业主交吗？杨静认为，管理罗马假日的名城物业收1.2元/平方米的物管费，但名城物业的服务远远达不到协议中承诺的四星级标准，同时还存在喷淋系统不合格、消防通道被侵占等许多问题。

  业主要开墙，物业吊大石

  南京玛斯兰德小区业主朱先生在装修前向物业打报告，表明要在自家院墙上开个小门。朱先生表示，该小区内大多数住户都在院墙上开了这种小门，但物业却以“影响小区公共区域环境”为由要求他封闭小门，与他们买房时的承诺不一致。2010年6月23日上午，门禁森严的小区内出现了一辆大吊车，五六个壮汉将一块大石头吊到了朱先生家的院门前。而当朱先生想移开石头时，小区保安报了警。事后，朱先生的妻子向物业中心主任询问石头是否是物业弄来的，物业中心主任说要坐下来好好谈。

  不交费，业委会主任被打

  南京和燕路的城市绿洲花园小区物管张贴告示，催业主交下半年物管费和停车费；许多业主找业委会，询问该不该交。因为来问的人太多，业委会就起草一个“友情提醒”告示，称“现物管与小区业委会没有任何聘用合同，管理混乱，随时可能撤走。

  为保护业主合法利益，现物管应先服务后收费。全体业主应在今年年底，再交纳下半年的物业费、停车费”。物管与业委会为此发生冲突，业委会主任被保安部长打断肋骨。

  出卖业主利益？起诉业委会

  2008年，南京五台花园因物业费和公共收入等问题，业主与银城物业产生矛盾，部分业主认为物业公司侵占了业主的公共收入，而业委会选聘了这样的物业，无异于出卖业主的利益，业主成立了“维权小组”，把业委会和物业公司告上了法庭。在第二届业委会辞职后,“维权小组”的部分成员成立了第三届业委会，2009年底银城物业合同期满，由于对银城物业的服务不满，他们没有续签。

  [分析]

  是“信任危机”？还是“私心重”？

  到底是什么原因让物业公司在管理小区时每每闹得“鸡犬不宁”，不可收拾呢？业主是小区的“主人”，提供服务的物业公司是“管家”，“主人”和“管家”或对立或开战，“主仆关系”何以彻底变了味呢？

  物业遭遇信任危机

  江苏金大地物业管理有限公司总经理朱历将之归结为四个字：信任危机。

  朱历说，一些业主总是抱着怀疑的态度看物业，物业说什么也不是，比如鑫园小区，之前因为亏损，建议业主可以将维修资金的活期转为定期，这样可以有一笔不菲的利息收入，一些业主不干了：凭什么打我们维修资金的主意？物业想干吗？

  “而我们只是希望将多出的利息收入，作为小区公共部位的维修费用，这样不是减少维修资金的开支吗？”朱历说，结果是业主怀疑的心态，让这个建议不了了之，反正“物业的一张嘴说不过业主的一群嘴”。

  “我可以说，100个小区业委会，95个都是自私的。”南京清茳物业管理有限公司总经理张慎行说，很多业委会不是代表业主利益的，而是自己想从中谋取私利的，看到小区有广告收入、公共设施的租金收入等，就都红了眼，“个别的业委会在拿到这笔钱后，会以各种名义先把自己填饱，这样的业委会，怎能为业主谋求公共利益呢？”

  行业管理存在滞后性

  同时，张慎行也认为现在物业的行业管理存在滞后性，比如物业企业的准入门槛太低，物业公司管理水平参差不齐，部分公司大搞恶性的低价竞争，结果小区物业在廉价收费之后，服务也大幅缩水，导致物业越换越乱。

  “正常一个行业，一般都是‘（第）一年亏、（第）二年平、（第）三年盈’，而物业行业恰恰倒置了，是‘一年盈、二年平、三年亏’。”南京新鸿运物业公司董事长王中宁如此形容物业公司收费低廉的生存状况。

  “物业公司的账目不公开、不明晰，让我们怎么相信物业呢？”在调查中，不少小区的业主却表达了这样的看法。江宁一家楼盘的业主李先生说，小区在交付之后，物业公司先后换了两茬了，可是其间一次也没看到物业公司主动公开收支账目明细，你说这样的物业，谁敢相信它呢？

  物业矛盾多多，谁之过？

  矛盾多多，谁之过呢？著名物权法专家、东南大学物业管理研究所所长黄安永的看法是：这不能全怪业主的私心太重，也不能全怪物业公司的服务不到位，也不能归结为政府管理的缺位。那怪谁呢？

  黄安永认为，物业公司不是公益性的机构，它自然不做“亏本买卖”。现在业主个人与物业公司、业委会、业主大会都有矛盾，业委会又与物业公司和业主大会有矛盾，更多的还是花钱买服务的意识不到位，而双方的信息不对称也是激化矛盾的重要因素，建议物业公司定期向业主公布收费明细，做到账务公开化，政府要建立有效的投诉、反馈、解决纠纷的机制。