冰点楼市蹿出一团火。
受4·17“国十条”新政影响，5月份南京全市日均成交量不足60套，多家楼盘遭遇月度零认购的尴尬。但6月27日开盘的中海凤凰熙岸，一天内卖掉232套住宅，成交超过十亿，成为楼市调控时代的一匹黑马。
不少购房者闻讯生悲：难道地产政策调控就要失效了？对此，业内人士普遍认为，“中海现象”只是楼市个案。
[最牛开盘]
中海凤凰熙岸开盘销售232套
6月27日，紧邻秦淮河，地处凤凰西街与清凉门大街之间的中海凤凰熙岸正式开盘。由于共有307组客户参加摇号，开盘地点设在了绿地广场洲际酒店的六楼钟山厅。当天在公证处公证下电脑摇号选房，客户需要凭所缴纳的50万元意向金单据方能进场。
中海本次开盘推出2、3、6栋楼，合计310套。扣除12套样板间，实际对外销售298套。截止到当晚，中海官方透露最终认购套数为232套，剩余66套房源没被认购。销售率高达78%。
这一销售数据几乎是4·17楼市新政以来南京楼盘最高的日销售数据。而据南京网上房地产的统计，在5月份，南京全市商品住宅成交量不足1800套，总量比4月份下降了近80%，全市日成交量不足60套。楼盘销售普遍遇冷，不少楼盘因蓄水不足未能如期开盘，除了几家低价跑量的楼盘外，不少楼盘甚至遭遇了月度零认购的尴尬局面。而凤凰熙岸一家楼盘一天内就卖出232套，实在令人有些意外。
[市场分析]
定价合理，改善型购房纷纷入市
本次中海凤凰熙岸的开盘价格，比宏观调控前的预期有了较大下降，总体均价约为2.4万-2.5万元/平方米，显然也受到了楼市大气候的影响。2号楼面积段在238-240平方米，按照均价26200元/平方米计算，总价580万-700万元；3号楼面积段为184-187平方米，均价25600元/平方米，总价约为415万-550万元；6号楼面积段为137、189平方米，均价22000元/平方米，总价210万-230万元和330万-380万元。
“虽然总价200万-700万元属于名副其实的高端楼盘，但是2.2万-2.6万元/平方米的价格对于很多购房者来说，价格相对合理，刚好满足改善型需求客群的需求和价格预期。”南京福舍投资顾问公司总经理史东分析。在凤凰西街、清凉山一带不少二手房的报价已经达到1.8万-2.2万元/平方米，凤凰熙岸高出周边2000-6000元/平方米的报价，又有秦淮河风光+中海制造的标签，已相对便宜了。
而一位成功认购的客户更直言，从2006年中海拿地开始，他就一直比较关注凤凰熙岸这个楼盘，此前他的心理预期是3万元/平方米左右，价格出来后能够接受。
区位优势明显
凤凰熙岸项目位于凤凰西街、北圩路、凤凰东街、清凉门大街之间，距新街口两公里左右。紧邻城市核心、交通便利、人气旺，而且拥有城市核心区所缺乏的自然资源和人文资源。同时，该地块周边生活配套十分成熟，据中海地产工作人员介绍，项目周边1公里内有19家银行、75家餐饮店、7所医疗机构、18个超市和1所邮局，其他各类休闲、服饰等商店接近百家。
售楼处吊足胃口
已经开放的售楼处位于项目堆山造景的至高处，从清凉门大街入口处步行，一路上山石交错，竹林宛然，大有曲径通幽的意境。峰回路转处，一座建在山石流水之上的售楼处豁然入目，堪比赖特流水别墅。
独特的售楼处设计和高绿化的实景景观被很多准业主视为凤凰熙岸品质的一角。据记者了解，仅在7栋楼宇组成、13.8万平方米的项目一期，就有高达1.5万平方米的园林面积，项目绿化率达50%。
不过，目前凤凰熙岸售楼处尚未完全对外开放，仅接受预约客户的一对一到访。
楼市追问
“中海现象”是否是楼市回暖征兆？
虽然凤凰熙岸热销，但业内将其定义为个案，与楼市回暖无关。
史东直言，“凤凰熙岸是典型的消化改善型刚需和高端投资客的楼盘，它的热销只是高端楼盘合理定价的成功个案，与区位、品牌、价格等综合因素有关。换成其他板块、其他楼盘则未必奏效，与楼市整体趋势一点关系都没有。”
一直关注楼市变化的尚恩经纪董事邓永忠更断定本轮调控受经济大势恶化、购买力下降影响，房价整体将下降2成左右。作为品牌楼盘的凤凰熙岸热销，是可以理解的“中海现象”。
是否截断高端市场多数客流？
而据记者了解，近期除了已经开盘的凤凰熙岸，天正桃源、雅居乐花园等都将推出总价在300万-400万元以上的豪宅产品。中海一天内232套的销售量，被不少业内人士定义为“抢开”。
事实上，凤凰熙岸销售虽佳，但并没有虏获所有豪宅客户。有购房者表示，凤凰熙岸一期毗邻清凉门大桥高架及高压线，每天车水马龙，非常嘈杂，是项目劣势。也有客户不满周边凤凰西街老小区危旧的环境。也有业内人士直言，按照目前楼市发展的趋势，房价还有下降区间，凤凰熙岸2万-3万元/平方米的售价仍有些高了，相形之下，楼市肯定会有性价比更高的楼盘出现。
实习记者 杜磊 快报记者 杨连双
